尚城華庭項(xiàng)目營銷策略報(bào)告

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1、尚城華庭項(xiàng)目營銷策略報(bào)告房產(chǎn)市場在持續(xù)十余年的高速增長，一線、二線、三線城市房產(chǎn)價(jià)格飛漲。高房價(jià)已經(jīng)成為政府調(diào)控Z重點(diǎn)。2010年，來口房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策密集出臺，從國四條，到近期國務(wù)院出臺《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》，各商業(yè)銀行在監(jiān)管部門的督促之下，紛紛通過上調(diào)首付成數(shù)和房貸利率的方式收緊房貸;而對于房地產(chǎn)開發(fā)貸款，各銀行也多持謹(jǐn)慎態(tài)度。明顯可以看到國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控的決心,一改過去出臺單一條款、制度，而打出組合拳，以制度結(jié)合金融杠杠，多重舉措,抑制房地產(chǎn)過快增長。證券市場對此次調(diào)控異常敏感，僅4月19□當(dāng)□,105只地產(chǎn)股市值一天蒸發(fā)近600億，房產(chǎn)

2、龍頭萬科、保利、華僑城等跌幅超8%。實(shí)體市場走向暫不明朗，據(jù)央視報(bào)道，北京各個(gè)別大盤已經(jīng)調(diào)價(jià)（央視消息：下調(diào)10-20%），應(yīng)對突入齊來的政策利空。泡沫的根源來自于投資，來自于房產(chǎn)的金融化。一線城市過高的房產(chǎn)投資，弱化了房產(chǎn)基木的居住功能，致使房屋空置率居高不下，致使泡沫滋生。而在瓜州這樣的西部小城，純投資需求極低，基本為自助需求。城市化進(jìn)程，正是房產(chǎn)市場發(fā)展的原動(dòng)力。我們可以大膽預(yù)言，在地縣城市，房產(chǎn)仍然有著旺盛的需求，有著廣闊的前景。尚城華庭項(xiàng)目以品質(zhì)為重，以形象為重，必將成為市場的寵兒，成為瓜州的住宅典范。地域的差異給了我們“尚城華庭”項(xiàng)目操作的信心?！靶轮堇镔徫飶V場、

3、麗景花園”項(xiàng)口的成功策劃，不但使我們熟悉了瓜州市場，更為我們操作“尚城華庭”項(xiàng)目提供了諸多的借鑒。對于市場來說，每一個(gè)項(xiàng)目，都是一個(gè)新生事物，充滿著未知，充滿著一切可能。我們需要大膽假設(shè)，小心求證。第一部分市場調(diào)查與項(xiàng)目分析一、市場分析1、瓜州縣概況瓜州縣地處河西走廊西端，是tt、新、青、蒙四省的通衢Z地。總?cè)丝?1.91萬，總面積2.41萬平方公里。境內(nèi)盛產(chǎn)棉花、蜜瓜、小麥、葡萄，甘草，鎖陽、歡蓉等，享冇“中國蜜瓜之鄉(xiāng)”、“中國鎖陽之鄉(xiāng)”和甘肅“棉花基地”、“河西糧倉”的美譽(yù)。瓜州縣轄5個(gè)鎮(zhèn)、6個(gè)鄉(xiāng)：淵泉鎮(zhèn)、柳園鎮(zhèn)、三道溝鎮(zhèn)、南岔鎮(zhèn)、鎖陽城鎮(zhèn)、河?xùn)|鄉(xiāng)、布隆吉鄉(xiāng)、環(huán)城鄉(xiāng)、西湖

4、鄉(xiāng)、瓜州鄉(xiāng)、腰站了鄉(xiāng)。其中各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口（人）:淵泉鎮(zhèn)21111柳園鎮(zhèn)12131三道溝鎮(zhèn)11428河?xùn)|鄉(xiāng)6262布隆吉鄉(xiāng)4080環(huán)城鄉(xiāng)9012西湖鄉(xiāng)2581瓜州鄉(xiāng)5846南岔鄉(xiāng)10439踏實(shí)鄉(xiāng)4422橋子鄉(xiāng)1745東巴兔鄉(xiāng)443腰站子鄉(xiāng)3968（2006年數(shù)據(jù)）。瓜州歷史悠久，早在四千年而，這里就有先民繁衍生息，瓜州文物占跡眾多,漢唐勝跡鎖陽城和“康熙夢城”橋?yàn)吵蔷邇由詈竦臍v史文化底蘊(yùn)；稀世珍寶象牙佛，是屮印文化交流的見證。大漠駝鈴、古道石窟、絲路藝術(shù)、瀚海蜃景、胡楊秋色、清泉綠洲構(gòu)成了瓜州獨(dú)具特色的西域文化景觀。缺少大中型工業(yè)，商業(yè)貿(mào)易相對落后，礦產(chǎn)開采業(yè)相對發(fā)達(dá)。瓜州經(jīng)濟(jì)總量

5、低，但祁連雪水的澆灌，使得瓜州農(nóng)民旱澇保收，人均收入遠(yuǎn)高于甘肅東部地區(qū)。截至2009年12月底，該縣財(cái)政收入達(dá)到20066萬元，較上年增收2516.4萬元,增長14.3%,突破兩億元大關(guān)。（同期隴四縣財(cái)政收入為20002萬元，而隴四總?cè)丝谶_(dá)到49.8萬人）相比較我省東部縣城，人均收入明顯較高，這也意味著良好的消費(fèi)基礎(chǔ)。數(shù)據(jù)來源：縣政府網(wǎng)站2、瓜州住宅市場瓜州人口較少，縣城常駐人口僅兩萬人左右。住宅市場發(fā)展相對緩慢，城市化進(jìn)程速率較低。曲于地廣人稀，市場發(fā)展與其他縣域相比較為緩慢。09年開發(fā)量較少，僅幸福佳苑、麗景花園、南苑華庭、風(fēng)和苑（書墨苑）數(shù)個(gè)項(xiàng)目，口體量較小，已全部售罄

6、。市場調(diào)杳詳細(xì)數(shù)據(jù)見后頁:項(xiàng)目名稱西部?幸福家園開發(fā)商酒泉西部天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目位置淵泉路、南市街交匯處（原棉花廠院內(nèi)）項(xiàng)目概況該小區(qū)規(guī)劃共計(jì)4萬3千平米，其中住宅面積3萬9千平米，商業(yè)面積4184平米。小區(qū)住宅由9幢建筑構(gòu)成，共計(jì)：530套銷售狀況售罄售價(jià)—樓：1400元二樓：1550元三樓：1600元四樓：1500元五樓:1200元綜合說明小區(qū)現(xiàn)場比較混亂，施工現(xiàn)場形象差，從已竣工三棟建筑看，建筑外觀色彩不夠協(xié)調(diào)，施工粗糙。南苑華庭項(xiàng)打概況列表:項(xiàng)目名稱南苑華庭開發(fā)商酒泉蘭山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目位置公園街以北，二中對面。項(xiàng)目概況該小區(qū)規(guī)劃共計(jì)2力千平米，小區(qū)由十

7、一幢多層住宅組成。戶型多為90平米左右。共240套。銷售狀況該項(xiàng)口銷售口前附送裝修，包括墻面乳膠漆，廚房及衛(wèi)生間墻面磚，地磚。已售罄。售價(jià)一樓：1510元二樓：1680元三樓：1780元四樓：1630元五樓：1430元綜合說明由于毗鄰二中，該項(xiàng)目以“學(xué)校門口的家”為主打廣告詞，迎合為教育置業(yè)的家長。風(fēng)和苑項(xiàng)口概況列表:項(xiàng)目名稱風(fēng)和苑（書墨苑）開發(fā)商振華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目位置張芝路東側(cè)該公司正在開發(fā)的書墨苑項(xiàng)冃位于項(xiàng)目概況現(xiàn)房銷售。書墨苑項(xiàng)目已動(dòng)工，預(yù)計(jì)今年10月交工。該項(xiàng)目共計(jì)兩棟（8個(gè)單兀80套左