用益物權(quán)課件

《用益物權(quán)課件》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。

第十五章用益物權(quán)第一節(jié)、用益物權(quán)概述一、用益物權(quán)一般原理：（一）用益物權(quán)的概念和特征：1、概念：權(quán)利人對(duì)他人所有的動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)依法享有占有使用收益的權(quán)利。2、特征：他物權(quán)；限制物權(quán)；以利用使用價(jià)值為目的；以對(duì)標(biāo)的物占有為要件。（二）用益物權(quán)制度價(jià)值：解決物的所有與利用之間的矛盾，達(dá)物盡其用目的。一般地，以動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的的用益關(guān)系都采用簡便靈活的債權(quán)方式調(diào)整，以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的的用益關(guān)系則同時(shí)采用物權(quán)和債權(quán)兩種方式調(diào)整。（三）用益物權(quán)的歷史沿革和各國用益物權(quán)的基本類型：羅馬法：役權(quán)、永佃權(quán)、地上權(quán)。法國：用益權(quán)、使用權(quán)、居住權(quán)、役權(quán)、地役權(quán)。德國：地上權(quán)、先買權(quán)、土地負(fù)擔(dān)、役權(quán)。我國：《大清民律草案》規(guī)定：地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)。二、我國用益物權(quán)概述：（一）我國用益物權(quán)制度是我國經(jīng)濟(jì)體制改革的產(chǎn)物：在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，自然資源公有，不存在用益物權(quán)。在經(jīng)濟(jì)體制改革中，逐步放開，運(yùn)用兩權(quán)分離原則，使所有權(quán)與使用受益權(quán)分離，很好的解決了所有權(quán)的有效利用問題，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。（二）我國用益物權(quán)的概念和特征：1、概念：單位、個(gè)人依法對(duì)國家所有或農(nóng)民集體所有的土地以及國家專有的礦藏、水流等自然資源享有的占有、使用和收益的權(quán)利。117條66

12、特征：四個(gè)①用益物權(quán)的主體具有廣泛性。任何主體都需要自然資源。②客體是歸國家或集體所有的土地或國家專有的其他自然資源。是所有權(quán)與部分權(quán)能分離的結(jié)果。（動(dòng)產(chǎn)）③其內(nèi)容由于受所有權(quán)和自然環(huán)境、生態(tài)平衡的制約，權(quán)利義務(wù)具有特殊性。權(quán)利：占有、使用、收益權(quán)。可對(duì)抗所有人。義務(wù)：對(duì)自然資源管理保護(hù)和合理利用的義務(wù)。120條。④既可以以有償方式設(shè)定，也可以無償方式設(shè)定。（三）我國用益物權(quán)的取得與終止：1、取得：有四種不同方式：①確認(rèn)用益物權(quán)?？偟怯?。②批準(zhǔn)使用。申請(qǐng)審核批準(zhǔn)。國有土地劃撥，礦藏、水資源許可③出讓。建設(shè)用地、有償出讓。④承包。農(nóng)村集體所有自然資源承包。前三種方式取得用益物權(quán)均需在主管機(jī)關(guān)登記并核發(fā)使用權(quán)證。第四種承包，根據(jù)127條，合同生效時(shí)設(shè)立。不需登記。2、消滅：原因①自然資源滅失。②期間屆滿。③閑置超過法定期限。④不按規(guī)定用途使用或違反其他義務(wù)被收回。⑤使用單位解散、遷移。⑥使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或拋棄。⑦其他67

2（四）我國用益物權(quán)的分類：我國《物權(quán)法》規(guī)定的用益物權(quán)有：建設(shè)用地使用權(quán)135-151土地承包經(jīng)營權(quán)124-134宅基地使用權(quán)152-155地役權(quán)156-169海域使用權(quán)122用益物權(quán)探礦權(quán)采礦權(quán)取水權(quán)123養(yǎng)殖權(quán)捕撈權(quán)動(dòng)產(chǎn)上117經(jīng)營權(quán)民通82條68

3分類：土地資源使用權(quán)1、按自然資源類別礦產(chǎn)資源使用權(quán)水資源使用權(quán)2、按使用目的國有建設(shè)用地使用權(quán)土地資源使用權(quán)農(nóng)民農(nóng)用地使用權(quán)：耕地、林地、草原航運(yùn)使用權(quán)水資源使用權(quán)養(yǎng)殖使用權(quán)取水權(quán)探礦權(quán)礦產(chǎn)資源使用權(quán)采礦權(quán)3、按歸屬分：國有自然資源用益物權(quán)與集體自然資源用益物權(quán)4、以是否付費(fèi)分：有償使用權(quán)和無償使用權(quán)。5、按取得方式：行政批準(zhǔn)方式設(shè)定的用益物權(quán)、出讓方式的和承包6、有無使用期分：有期限的用益物權(quán)和無期限用益物權(quán)。69

4第二節(jié)、建設(shè)用地使用權(quán)國有建設(shè)用地使用權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)農(nóng)用建設(shè)用地使用權(quán)一、建設(shè)用地使用權(quán)的概念、性質(zhì)和特征：1、概念：指以營造和保有建筑物、其他構(gòu)筑物、附屬設(shè)施及附屬的花草、竹木為目的，在國家所有的或農(nóng)民集體所有的土地上設(shè)定的用益物權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán)建設(shè)提供生活空間土地用益物權(quán)農(nóng)用地使用權(quán)耕作提供生活資料（食品）與土地的農(nóng)業(yè)用途相比，土地的建設(shè)用途有以下特征：①土地建設(shè)利用的是土地空間②土地建設(shè)利用具有長期性③建設(shè)利用創(chuàng)造的價(jià)值遠(yuǎn)高于農(nóng)業(yè)利用。2、建設(shè)用地使用權(quán)的性質(zhì)和特征：①建設(shè)用地使用權(quán)是一種土地空間利用權(quán)。②是一種長期物權(quán)。③建設(shè)用地使用權(quán)原則上有償取得。70

5二、調(diào)整對(duì)象和適用范圍：1、調(diào)整對(duì)象：以非農(nóng)業(yè)建設(shè)為目的的土地利用關(guān)系。由于農(nóng)業(yè)用地有時(shí)也有建筑（抽水房、牛棚）2、適用范圍：①房屋建設(shè)用地：居住、辦公、工業(yè)、商貿(mào)、娛樂②其他構(gòu)筑物用地：鐵路、公路、橋梁、碼頭、機(jī)場城鎮(zhèn)集貿(mào)場所③環(huán)境建設(shè)用地：種植花草、竹木綠化環(huán)境用地。三、建設(shè)用地使用權(quán)的分類：1、第一邏輯層次分類：國有建設(shè)用地使用權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)農(nóng)民集體建設(shè)用地使用權(quán)2、第二邏輯層次分類：出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥鄉(xiāng)村公益事業(yè)單位建設(shè)用地使用權(quán)農(nóng)民集體建設(shè)用地使用權(quán)農(nóng)民宅基地使用權(quán)鄉(xiāng)村企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)71

6第三節(jié)、國有建設(shè)用地使用權(quán)概念：是以國有土地為客體，以非農(nóng)業(yè)建設(shè)為目的而設(shè)立的土地使用權(quán)。分類：分為出讓使用權(quán)和劃撥使用權(quán)。一、國有建設(shè)用地出讓使用權(quán)：（一）國有建設(shè)用地出讓使用權(quán)概念和性質(zhì)：1、概念：指使用人根據(jù)法律規(guī)定的國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓方式有償取得土地使用權(quán)。2、性質(zhì)：是地上權(quán)。（二）國有建設(shè)用地出讓使用權(quán)取得：出讓合同+土地使用權(quán)登記第一步：出讓合同：1、主體：國家土地管理部門和一切民事主體2、合同條款：物權(quán)法138條2款3、合同特點(diǎn)：是民事合同；是債權(quán)合同；為要式的標(biāo)準(zhǔn)合同。4、合同的訂立方式：拍賣、招標(biāo)、協(xié)議。第二步：使用權(quán)設(shè)立登記：139條。登記是確權(quán)證書。（三）國有建設(shè)用地出讓使用權(quán)的期限以及使用人的權(quán)利和義務(wù)：期限：根據(jù)《暫行條例》：居住70年、工業(yè)50、教科文衛(wèi)體50、商業(yè)旅游娛樂40、綜合或其他50年。權(quán)利：享有四至明確土地的占有使用收益權(quán)；取得地上物的所有權(quán)；對(duì)土地使用權(quán)有權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與、出租或抵押、拋棄的權(quán)利。義務(wù)：不得使土地閑置；不得擅自變更土地用途。（四）國有建設(shè)用地出讓使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租和抵押：可以轉(zhuǎn)讓、出租和抵押，但要受期限的限制。并合同+登記。（五）國有建設(shè)用地出讓使用權(quán)的終止：因?qū)脻M、提前收回和土地滅失而終止。屆滿:可以續(xù)期、繳費(fèi)、登記后繼續(xù)使用，但對(duì)住宅建設(shè)用地物權(quán)法149條例外規(guī)定。提前收回：因使用人未按合同期限和條件使用土地；擅自改變用途；因公益征收地上建筑物的。物權(quán)法42條。72

7二、國有建設(shè)用地劃撥使用權(quán)：（一）國有建設(shè)用地劃撥使用權(quán)概念和特征：1、概念：土地使用人通過行政劃撥方式無償取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)。2、特征：（1）無償性；（2）適用范圍有嚴(yán)格限制；根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》23條①國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地②城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益用地③國家重點(diǎn)扶持的能源交通水利等項(xiàng)目用地④法律行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。（3）沒有法定存續(xù)期限，國家可以根據(jù)需要隨時(shí)無償收回。（4）國有建設(shè)用地劃撥使用權(quán)不能轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。（5）國有建設(shè)用地劃撥使用權(quán)的使用者因遷移解散撤銷破產(chǎn)而停止使用土地時(shí)，國家有權(quán)無償收回。（二）國有建設(shè)用地劃撥使用權(quán)的變更：1、概念：是指國有建設(shè)用地劃撥使用權(quán)通過土地使用權(quán)出讓程序變更為國有建設(shè)用地出讓使用權(quán)。2、程序：先簽合同補(bǔ)交出讓金，變劃撥為出讓，登記。73

8第四節(jié)、農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)概念：是指通過規(guī)定農(nóng)村農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)，調(diào)整建設(shè)用地所有者——農(nóng)民集體與建設(shè)用地使用者之間的土地用益關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。151條一、我國農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)制度的基本立法精神：精神：嚴(yán)格限制農(nóng)民集體在其土地上設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)及限制使用權(quán)人的處分權(quán)能。依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》8和《土地管理法》43、63條。主要從適用范圍、使用主體與使用目的、設(shè)定方式與使用者權(quán)能三方面限制。（一）適用范圍限制：土地管理法8、城市房地產(chǎn)法8、土地法實(shí)施條例23國家建設(shè)原則上只能使用國有土地，農(nóng)民集體不能將其土地出讓用于國家建設(shè)目的。但在城市化進(jìn)程中，只有集體被城市化，集體土地征收為國有，才能用于建設(shè)目的。另外，能源交通水利礦山軍事建設(shè)需要使用集體土地，也要先征后用。（二）使用主體與使用目的限制：土地法43條第四十三條　任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有土地的除外。使用主體：只有集體組織和集體成員才有權(quán)使用集體土地使用目的：只能以興辦集體企業(yè)、個(gè)人住宅、公益、公共設(shè)施為目的。列舉性74

9（三）設(shè)定方式與使用者權(quán)能限制：土地法第六十三條　農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。1、在設(shè)定上：本條禁止農(nóng)民集體以出讓、出租的有償方式設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)。2、在建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)上，本條禁止使用者以轉(zhuǎn)讓的方式處分其使用權(quán)和以出租方式為他人設(shè)定承租權(quán)，限制了其處分權(quán)能。3、但鄉(xiāng)村企業(yè)破產(chǎn)兼并時(shí)、其建設(shè)用地使用權(quán)才允許依法轉(zhuǎn)讓。4、擔(dān)法36條3款，農(nóng)民集體建設(shè)用地使用權(quán)不能單獨(dú)抵押，但以廠房抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。二、我國農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)的主要類型：依據(jù)土地法43條，農(nóng)民集體土地建設(shè)用地有四種情形，鄉(xiāng)村公共設(shè)施建設(shè)用地、鄉(xiāng)村公益事業(yè)單位用地、農(nóng)民宅基地用地、鄉(xiāng)村企業(yè)建設(shè)用地。由于鄉(xiāng)村公共設(shè)施建設(shè)用地公有公用，沒有特定主體，不具有排他性，不能成為物權(quán)。所以，農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)的主要類型有三：鄉(xiāng)村公益事業(yè)單位建設(shè)用地使用權(quán)農(nóng)民集體建設(shè)用地使用權(quán)農(nóng)民宅基地使用權(quán)鄉(xiāng)村企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)而鄉(xiāng)村公益事業(yè)單位建設(shè)用地使用權(quán)比較簡單，除要審批和禁止轉(zhuǎn)讓外，沒有其他內(nèi)容。所以，我們只研究農(nóng)民宅基地使用權(quán)和鄉(xiāng)村企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)。75

10（一）農(nóng)民宅基地使用權(quán)制度：1、由城鄉(xiāng)居民公民個(gè)人宅基地使用權(quán)制度到農(nóng)村村民宅基地使用權(quán)制度。1990年以前，土地法等規(guī)定，國家和集體有義務(wù)為城鄉(xiāng)居民提供無償、無期的宅基地使用權(quán)的義務(wù)。但1990年《暫行條例》后，隨著住房商品化改革，1994年《城市房地產(chǎn)管理法》23條取消了城鎮(zhèn)居民申請(qǐng)無償劃撥國有土地建私有住宅的權(quán)利。1998年修改土地管理法也取消了原法41條城鎮(zhèn)居民有權(quán)申請(qǐng)集體土地修建住宅的規(guī)定。至此，城鎮(zhèn)居民申請(qǐng)宅基地使用權(quán)的制度取消，代之以集資建房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房。但這只是政策，不是法律。2、農(nóng)民宅基地使用權(quán)制度的基本內(nèi)容：物權(quán)法152-155規(guī)定農(nóng)民宅基地使用權(quán)，但實(shí)質(zhì)內(nèi)容在土地法。根據(jù)土地法62條，農(nóng)民宅基地使用權(quán)內(nèi)容有三：（1）基本原則：①一戶一宅基不超標(biāo)原則②附合土地總體規(guī)劃，盡量使用原宅基和空閑地原則。（2）農(nóng)民宅基地使用權(quán)的設(shè)定：程序申請(qǐng)：使用者向集體提出，經(jīng)農(nóng)民集體討論。審批：98年前，使用耕地的，經(jīng)鄉(xiāng)審核報(bào)縣級(jí)批準(zhǔn)，使用原宅基和空閑地的由鄉(xiāng)政府批準(zhǔn)。98年后統(tǒng)一縣級(jí)審批。登記：確權(quán)。（3）農(nóng)民宅基地使用權(quán)人的權(quán)利：農(nóng)戶對(duì)宅基享有無償無期的占有使用權(quán)。對(duì)宅基處分權(quán)法未禁止，但土地法62條4款規(guī)定，農(nóng)戶出賣出租住房后再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。76

11（二）鄉(xiāng)村企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)：1、概述：是指鄉(xiāng)村農(nóng)民集體組織投資舉辦的鄉(xiāng)村集體所有制企業(yè)，以農(nóng)民集體投資、入股的土地為客體而設(shè)定的建設(shè)用地使用權(quán)。86年土地法39條和98年土地法60條在鄉(xiāng)村企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)定程序上一致，但86年要求使用人向集體補(bǔ)償，而98年的則要求農(nóng)民以土地投資入股。第六十條農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)批準(zhǔn)文件，向縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請(qǐng)，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。按照前款規(guī)定興辦企業(yè)的建設(shè)用地，必須嚴(yán)格控制。省、自治區(qū)、直轄市可以按照鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的不同行業(yè)和經(jīng)營規(guī)模，分別規(guī)定用地標(biāo)準(zhǔn)。2、基本內(nèi)容：(1)設(shè)定：鄉(xiāng)村企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)是集體以投資、入股方式設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)。集體興辦獨(dú)資企業(yè)是投資，集體與他人合資時(shí)是入股。投資入股可以使土地所有者獲得長期利益。設(shè)定程序：依據(jù)上述60條，申請(qǐng)、審核、批準(zhǔn)、登記。(2)使用權(quán)人的權(quán)利：雖享有占有、使用、收益、處分權(quán)，但收益、處分權(quán)受到限制。收益權(quán)能：由于土地及地上建筑物所有權(quán)歸集體所有，企業(yè)只有經(jīng)營權(quán)，所以收益者是集體而非企業(yè)。處分權(quán)能：依據(jù)土地法63條和擔(dān)保法36條，鄉(xiāng)村企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓僅限于以下三種情形;①鄉(xiāng)村企業(yè)破產(chǎn)②鄉(xiāng)村企業(yè)被兼并③抵押權(quán)的實(shí)行。77

12案例1981年，北京市海淀區(qū)四季青鄉(xiāng)某村村民孟某之母，經(jīng)大隊(duì)批準(zhǔn)在村中建北方三間。孟母死后，孟父于1985年將房屋以6500元賣與城鎮(zhèn)居民崔某。后來，崔某出資對(duì)原來的房屋進(jìn)行了翻建及裝修?，F(xiàn)共有三間南房、三間北房和一間西房，并住在該房內(nèi)。2005年1月25日，孟父死亡。孟某訴至法院，請(qǐng)求法院確認(rèn)孟父與崔某簽訂的房屋買賣合同無效，要求崔某返還宅基地和房屋。第四十四條建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)。在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實(shí)施該規(guī)劃而將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計(jì)劃分批次由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項(xiàng)目用地可以由市、縣人民政府批準(zhǔn)。本條第二款、第三款規(guī)定以外的建設(shè)項(xiàng)目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。78

13第五節(jié)、農(nóng)用地使用權(quán)概述一、農(nóng)用地使用權(quán)的概念及一般問題：（一）概念：是指使用權(quán)人依法對(duì)農(nóng)民集體所有的或國家所有的農(nóng)用地進(jìn)行種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地用益物權(quán)。125條（二）設(shè)立：農(nóng)用地使用權(quán)設(shè)立的基本形式是承包經(jīng)營。但承包經(jīng)營不是唯一的方式。國營農(nóng)場經(jīng)營方式靈活。耕地今后要集約化。（三）種類：耕地使用權(quán)、林地使用權(quán)、草原使用權(quán)。二、耕地使用權(quán)：農(nóng)村集體所有或國家所有的耕地。均有占有、使用、收益權(quán)。主要承擔(dān)以下義務(wù)：土地管理法1、不得擅自改變耕地用地。2、不得荒廢耕地。3、不得擅自在耕地上建房、建窯、建墳、采礦、采石、挖沙。4、保護(hù)耕地，不得進(jìn)行掠奪性破壞性耕作。三、林地使用權(quán)：郁閉度0.3以上的喬木林地、疏林地、灌木林地---義務(wù)：1、護(hù)林防火和除治林木病蟲害的義務(wù)。2、須按照法定程序采伐林木3、不得擅自改變林地用途。四：草原使用權(quán)：義務(wù)：1、保護(hù)草原植被，不得開墾和破壞草原。2、合理使用草原，防止過量放牧。79

14第六節(jié)、集體農(nóng)用地的承包使用權(quán)一、承包使用權(quán)概述：1、概念：是指使用人根據(jù)與土地發(fā)包人依法訂立的承包經(jīng)營合同取得的對(duì)農(nóng)民集體所有的或者國家所有確定給農(nóng)民集體長期使用的農(nóng)用地進(jìn)行種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的用益物權(quán)。124條2、承包經(jīng)營權(quán)與承包使用權(quán)的關(guān)系：在民通、土地法、農(nóng)業(yè)法、農(nóng)村土地承包法、物權(quán)法中均叫土地承包經(jīng)營權(quán)，，應(yīng)當(dāng)稱土地承包使用權(quán)。理由：①土地承包使用權(quán)客體是集體土地，而經(jīng)營權(quán)客體是公有制企業(yè)的全部財(cái)產(chǎn)。②土地承包使用權(quán)對(duì)客體土地沒有處分權(quán)，而經(jīng)營權(quán)有處分權(quán)能③土地承包使用權(quán)主體農(nóng)民在生產(chǎn)中可有自己生產(chǎn)資料，而經(jīng)營權(quán)主體沒有。④土地承包使用權(quán)主體對(duì)其生產(chǎn)成果享有所有權(quán)，經(jīng)營權(quán)則沒有。3、物權(quán)法124-134條雖有規(guī)定，但太概括，仍需以農(nóng)村土地承包法為主要。二、承包使用權(quán)的取得：根據(jù)農(nóng)村土地承包法3條，有二種方式：第三條農(nóng)村土地承包采取農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地，可以采取招標(biāo)拍賣公開協(xié)商等方式承包。（一）家庭承包方式：1、當(dāng)事人：發(fā)包人：集體經(jīng)濟(jì)組織。承包人:農(nóng)戶2、家庭承包的原則：（1）平等自愿原則。成員平等、男女平等。（2）民主協(xié)商公平合理原則。承包方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)村民會(huì)議2/3以上成員或2/3以上村民代表同意。（3）程序合法原則。80

153、家庭承包應(yīng)當(dāng)遵循的程序:依據(jù)承包法19條①村民選舉承包工作小組②工作小組依法擬定并公布承包方案③召開村民會(huì)議討論通過承包方案④公開組織實(shí)施承包方案⑤依法簽訂承包合同。4、承包合同的條款和效力：主要看效力—物權(quán)法127條。（二）招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商方式等承包方式：1、適用范圍：不宜采用家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘2、操作方法及取得程序：操作方法：既可以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商承包，也可折股分給成員后再發(fā)包出去或合股經(jīng)營。取得程序：簽訂承包合同即取得使用權(quán)，不登記不得處分。3、承包人的特別規(guī)定：四荒地的承包人不限于本集體組織成員但是：①同等條件下本集體成員有優(yōu)先承包權(quán)②須事先經(jīng)村民會(huì)議2/3以上成員或2/3以上村民代表同意③承包人須有資信條件和經(jīng)營能力，發(fā)包方應(yīng)考察。三、承包使用權(quán)的期限及承、發(fā)包方雙方權(quán)利義務(wù)：（一）期限：耕地30年，草地30-50年，林地30-70年。特殊林木經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)可延長。物權(quán)法126條。四荒地期限由雙方協(xié)商。（二）承、發(fā)包雙方的權(quán)利義務(wù)：（1）家庭承包發(fā)包方的權(quán)利義務(wù):81

16權(quán)利:①監(jiān)督承包方按合同約定用途合理利用和保護(hù)土地②制止承包方損害承包地和農(nóng)業(yè)資源的行為③法律行政法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。義務(wù)：①不得非法變更解除合同②尊重承包方的自主經(jīng)營權(quán)，不干涉③按合同為承包方提供生產(chǎn)技術(shù)信息等服務(wù)④執(zhí)行土地規(guī)劃，組織農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)⑤法律行政法規(guī)規(guī)定其他義務(wù)。承包方的權(quán)利義務(wù)：土地承包法16條。占有使用收益權(quán)。合理利用。（2）招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商方式產(chǎn)生的土地承包權(quán)雙方權(quán)利義務(wù)：主要由雙方約定。（三）承包使用權(quán)存續(xù)期間內(nèi)若干問題的處理：1、承包地的收回問題：發(fā)包方原則上不得收回，但有兩種例外：（1）承包方自愿交回承包地。應(yīng)在半年前書面通知且承包期不得再承包。（2）承包方全家遷入設(shè)區(qū)的市，轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口。2、承包地的調(diào)整問題：承包期內(nèi)原則上不得調(diào)整，但在自然災(zāi)害嚴(yán)重?fù)p害承包地的情形下，經(jīng)2/3以上同意報(bào)上級(jí)批準(zhǔn)，可以適當(dāng)調(diào)整，如果承包合同約定不得調(diào)整的，仍然不得調(diào)整。物權(quán)法1303、婦女結(jié)婚、離婚、喪偶，其承包地應(yīng)如何處理的問題：第三十條承包期內(nèi)，婦女結(jié)婚，在新居住地未取得承包地的，發(fā)包方不得收回其原承包地；婦女離婚或者喪偶，仍在原居住地生活或者不在原居住地生活但在新居住地未取得承包地的，發(fā)包方不得收回其原承包地。82

174、承包收益與承包使用權(quán)的繼承問題：承包收益：可以繼承。承包使用權(quán)：家庭承包僅限于林地使用權(quán)可以繼承。招標(biāo)拍賣產(chǎn)生的承包權(quán)可以作為死者的遺產(chǎn)繼承。承包法31條、50條。四、承包使用權(quán)的流轉(zhuǎn)：（一）招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商方式取得的四荒地承包權(quán)，只要承包人經(jīng)登記取得土地承包經(jīng)營權(quán)證，即可轉(zhuǎn)讓出租入股抵押等流轉(zhuǎn)。（二）家庭承包使用權(quán)流轉(zhuǎn)有轉(zhuǎn)讓、互換、轉(zhuǎn)包、出租：1、轉(zhuǎn)讓和互換：轉(zhuǎn)讓：原承包人退出，受讓人在原合同期限內(nèi)與發(fā)包方確立承包關(guān)系互換：同一集體成員為方便耕種可以互換承包地。2、轉(zhuǎn)包和出租：轉(zhuǎn)包：收取轉(zhuǎn)包費(fèi)在一定期限將自己承包地一部或全部轉(zhuǎn)包給第三人出租：收取租金在一定期限將自己承包地一部或全部租賃給第三人（三）流轉(zhuǎn)遵循的原則：1、平等協(xié)商，自愿有償原則。承包法57條。2、不得改變土地所有權(quán)和土地的農(nóng)業(yè)用途3、流轉(zhuǎn)期限不得超過承包期的剩余年限。4、受讓方須有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力。5、在同等條件下，本集體成員對(duì)轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)包出租有優(yōu)先受讓權(quán)。（四）流轉(zhuǎn)的主體和流轉(zhuǎn)的程序：1、主體：是承包人與第三人，不含發(fā)包人。但轉(zhuǎn)讓須經(jīng)發(fā)包人同意2、程序：雙方要簽訂合同。轉(zhuǎn)讓和互換的，不登記不對(duì)抗第三人。83

18五、土地承包使用權(quán)的民法保護(hù)及糾紛解決途徑：（一）土地承包使用權(quán)的民法保護(hù)：1、以侵權(quán)責(zé)任保護(hù)為主，以違約責(zé)任保護(hù)為輔。2、由于土地承包使用權(quán)是物權(quán)，物權(quán)受侵害，侵權(quán)人可能是一切人。產(chǎn)生侵權(quán)責(zé)任。發(fā)包人8種侵權(quán)行為，行政人員及其他人也有。3、發(fā)包方違反合同時(shí)，以違約責(zé)任保護(hù)。4、當(dāng)發(fā)包人侵害承包人承包權(quán)時(shí)，可能產(chǎn)生侵權(quán)與違約的競合，承包人有選擇權(quán)。比如干涉承包方經(jīng)營自主權(quán)。（二）糾紛的解決途徑：土地承包法第五十一條因土地承包經(jīng)營發(fā)生糾紛的，雙方當(dāng)事人可以通過協(xié)商解決，也可以請(qǐng)求村民委員會(huì)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府等調(diào)解解決。當(dāng)事人不愿協(xié)商、調(diào)解或者協(xié)商、調(diào)解不成的，可以向農(nóng)村土地承包仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁，也可以直接向人民法院起訴。第五十二條當(dāng)事人對(duì)農(nóng)村土地承包仲裁機(jī)構(gòu)的仲裁裁決不服的，可以在收到裁決書之日起三十日內(nèi)向人民法院起訴。逾期不起訴的，裁決書即發(fā)生法律效力。協(xié)商、調(diào)解、仲裁、訴訟。84

19案例原告金鈴的父母均系被告南浦村2組村民。在第一輪土地承包時(shí)，被告也發(fā)包土地給原告金鈴承包。1998年1月23日，原告金鈴與南通鎮(zhèn)澤站村村民張權(quán)結(jié)婚。同年，被告進(jìn)行第二輪土地承包，原告未承包到被告的土地。爾后，原告也未對(duì)被告履行義務(wù)工等負(fù)擔(dān)。2005年8月30日，原告金鈴所在的村民小組即南浦2組的土地被國家征用。南浦2組領(lǐng)取了土地補(bǔ)償款和安置補(bǔ)償款。同年12月8日，南浦2組召開社員代表會(huì)，討論通過了土地補(bǔ)償款和安置補(bǔ)償款分配方案。決定：參與分配的人口，按2005年8月30日為準(zhǔn)，參加本次分配；關(guān)于上了戶口的，未劃到土地的人口按50%分配；金鈴結(jié)婚承包地已退，戶口在本組，此次按30%分配。每人均分配11000元。原告事后分到3300元。原告起訴要求享受平等的分配權(quán)，要求被告應(yīng)再支付原告7700元。本案如何處理？85

20第七節(jié)、采礦權(quán)物權(quán)法123條+礦產(chǎn)資源法一、采礦權(quán)的概念：指全民所有制單位、集體所有制單位和公民個(gè)人對(duì)依法許可其開采的礦產(chǎn)資源享有的占有權(quán)、開采權(quán)和收益權(quán)。礦產(chǎn)資源所有權(quán)礦權(quán)探礦權(quán)礦業(yè)權(quán)采礦權(quán)二、采礦權(quán)的取得與變更：辦理采礦登記許可。取得：（一）國務(wù)院批辦以及跨省區(qū)的全民所有制礦山企業(yè)：由國務(wù)院地礦局辦理采礦登記手續(xù)。(二）省級(jí)人民政府批辦的全民所有制礦山企業(yè)：省級(jí)地礦局（三）鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體和個(gè)人采礦：按省級(jí)人大制定的程序取得采礦證。變更：開采范圍、開采礦種、開采方式等的變更。須批準(zhǔn)變更登記三、采礦權(quán)的主體、客體和內(nèi)容：1、主體：全民所有制單位、集體所有制單位和公民個(gè)人2、客體：國家所有的礦產(chǎn)資源。主體不同，可開采的礦產(chǎn)的范圍不同。全民所有制礦山企業(yè)可開采國家所有的各種礦產(chǎn)資源。鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體礦山企業(yè)只能開采國家指定的礦產(chǎn)。在經(jīng)主管部門批準(zhǔn)的情況下，也可開采全民礦山企業(yè)范圍內(nèi)的邊緣零星礦產(chǎn)。個(gè)人只能開采零星分散礦藏，如沙石、黏土或自用為限采挖少量的礦產(chǎn)。3、內(nèi)容：權(quán)利：占有權(quán)、開采權(quán)、收益權(quán)。義務(wù)：保護(hù)和合理開采。繳納資源稅和資源補(bǔ)償費(fèi)。不得處分采礦權(quán)86

21第八節(jié)、水資源使用權(quán)（取水權(quán)--物權(quán)法123條+水法）一、水資源使用權(quán)的概念：水資源屬于國家所有（一）概念：單位和個(gè)人依照法律的規(guī)定對(duì)國家所有的水資源進(jìn)行使用、收益的權(quán)利。（二）特征：1、沒有占有權(quán)。2、不具有排他性。3、水資源使用權(quán)的行使對(duì)與水相鄰的土地的權(quán)利存在一定依賴性。二、水資源使用權(quán)的取得：1、依照法律規(guī)定直接取得。家庭生活、畜禽飲用及其他少量取水不需許可。具有優(yōu)先使用權(quán)。2、依特許程序取得。城鎮(zhèn)供水、工業(yè)用水、農(nóng)業(yè)灌溉等大量取水需經(jīng)水行政機(jī)關(guān)許可繳費(fèi)。3、按承包方式取得。承包方式取得國家水面養(yǎng)殖。三、水資源使用權(quán)的主體、客體和內(nèi)容：1、主體：一切民事主體。資源水—自然水，江河湖泊2、客體：國家所有的水資源。水3、內(nèi)容：權(quán)利：使用收益。產(chǎn)品水---凝結(jié)人類勞動(dòng)。義務(wù)：統(tǒng)籌兼顧、合理利用。繳費(fèi)。四、水資源使用權(quán)的分類：1、按取得方式分：自由使用權(quán)、特許使用權(quán)、承包使用權(quán)。2、按有無期限分：有期限使用權(quán)和無期限使用權(quán)。3、按是否享有優(yōu)先權(quán)：優(yōu)先使用權(quán)和一般使用權(quán)。87

22第九節(jié)、典權(quán)典權(quán)是一項(xiàng)古老的法律制度，物權(quán)法未規(guī)定。一、典權(quán)的概念：支付典價(jià)占有他人不動(dòng)產(chǎn)而為使用收益的權(quán)利。二、當(dāng)事人：出典人，承典人或典權(quán)人。典物。三、典權(quán)的性質(zhì)：兼具用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)的性質(zhì)。通說是用益物權(quán)。四、典權(quán)的取得：1、典權(quán)契約+登記=取得典權(quán)。另外，典權(quán)轉(zhuǎn)讓、繼承、轉(zhuǎn)典等也可以取得典權(quán)。2、典價(jià)一般低于賣價(jià)，且一次性付清。典價(jià)不計(jì)利息，因?yàn)榈鋬r(jià)的利息與使用典物的租金相互沖抵。五、典期和回贖期：1、典期：承典人使用期限。新舊中國均規(guī)定最長30年超過30年無效。2、回贖期：是出典人回贖典物的期限。舊中國2年，新中國10年。六、典權(quán)關(guān)系的內(nèi)容：1、典權(quán)人的權(quán)利：典物占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、轉(zhuǎn)典權(quán)、典物出租權(quán)、典權(quán)轉(zhuǎn)讓權(quán)、設(shè)定擔(dān)保權(quán)、典物留買權(quán)、典物重建修繕權(quán)，重建費(fèi)用償還請(qǐng)求權(quán)等。2、典權(quán)人義務(wù)：保管典物、繳納典物捐稅、返還典物。3、出典人權(quán)利：處分典物所有權(quán)、設(shè)定擔(dān)保物權(quán)、到期回贖權(quán)。4、出典人義務(wù)：對(duì)典物的瑕疵負(fù)責(zé)。七、典權(quán)消滅：期滿回贖、典物滅失、回贖權(quán)消滅、找貼、留買、作絕、別賣、混同、典物被征用、拋棄典權(quán)等消滅88

23找貼：在典權(quán)存續(xù)期間，出典人讓與典物給典權(quán)人，典權(quán)人支付典物時(shí)價(jià)超典價(jià)部分金額，取得所有權(quán)。留買：出典人出賣典物時(shí)典權(quán)人有優(yōu)先購買權(quán)。作絕：約定有期限的典權(quán)，附到期不贖即作絕賣條款，期限屆滿出典人未贖，典權(quán)人取得典物所有權(quán)。別賣：雙方約定，出典人到期不贖，聽由典權(quán)人出賣典物收回典價(jià)的條款，終因典權(quán)人出賣典物與第三人收回典價(jià)的行為。89

24八、新中國處理典權(quán)糾紛的有關(guān)政策：（一）典權(quán)確認(rèn)問題：1、只確認(rèn)房屋典權(quán)，不確認(rèn)土地典權(quán)。2、土改中解決的房屋典權(quán)關(guān)系，不再變動(dòng)。3、私房改造中已轉(zhuǎn)為國家所有的房屋對(duì)過去的典權(quán)關(guān)系不得確認(rèn)。（二）出典房屋回贖問題：1、當(dāng)事人約定過期不贖作為絕買的，應(yīng)尊重約定，出典人未在典期內(nèi)贖回出典房屋，即應(yīng)作絕買處理。2、當(dāng)事人在典契中未約定過期不贖作為絕買的，出典人在典期屆滿后10年內(nèi)享有回贖權(quán)；典期屆滿逾期10年未贖的，回贖權(quán)消滅。3、當(dāng)事人在典契中未約定典期的，出典人自出典之日起30年內(nèi)享有回贖權(quán)，經(jīng)過30年未回贖的，其回贖權(quán)消滅。4、“文革”中主管部門停辦房屋回贖的時(shí)間及其他基于客觀原因出典人不能回贖出典房屋的時(shí)間（錯(cuò)誤歸公處理）應(yīng)從典期中扣除。5、出典人曾明確表示放棄回贖權(quán)，現(xiàn)因房屋價(jià)格上漲又要求回贖的，不應(yīng)支持。（三）典價(jià)計(jì)算問題：最終按照《民通意見》120條。由于物價(jià)波動(dòng)，出典人按原價(jià)回贖會(huì)出現(xiàn)不公平。為公平起見，出典人回贖時(shí)，其返還的典價(jià)應(yīng)按以下方法計(jì)算：1、實(shí)物折價(jià)法。2、房屋現(xiàn)價(jià)估算法。先評(píng)定房屋現(xiàn)在價(jià)值。3、承典人翻建、擴(kuò)建及大修繕費(fèi)應(yīng)由出典人償還。90