合富輝煌_長沙輝煌國際城營銷策略及執(zhí)行報(bào)告

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1、合富輝煌_長沙輝煌國際城營銷策略及執(zhí)行報(bào)告輝煌國際城2010年?duì)I銷策略及執(zhí)行報(bào)告謹(jǐn)呈：湖南省嘉城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1營銷總策略營銷策略分解核心問題提出營銷執(zhí)行項(xiàng)目解析客戶目標(biāo)報(bào)告結(jié)構(gòu)思路115個(gè)月內(nèi)完成一期161>.7萬方的90%以上銷售目標(biāo)！銷售目標(biāo)價(jià)格目標(biāo)開發(fā)目標(biāo)建立品牌形象，為后期持續(xù)開發(fā)奠定基礎(chǔ)！實(shí)現(xiàn)一期整體均價(jià)突破4500元/㎡！項(xiàng)目營銷目標(biāo)12010-2011年,我們?nèi)沃囟肋h(yuǎn)!15個(gè)月完成16.7萬方90%以上的任務(wù)，意味著什么？對(duì)項(xiàng)目而言：跑贏大勢，短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)快速蓄客、快速銷售目標(biāo)，銷售速度遠(yuǎn)高于市場平均水平。從蓄積客戶到開盤約兩個(gè)多月時(shí)間；按計(jì)劃完成銷售目標(biāo)需月均銷售9

2、0多套；對(duì)開發(fā)商而言：保障項(xiàng)目可持續(xù)開發(fā)所必須的現(xiàn)金流，同時(shí)需建立及傳承自身品牌。打造成芙蓉生態(tài)新城城市運(yùn)營商，為輝煌集團(tuán)在長沙的長期發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。合富對(duì)目標(biāo)的理解：1營銷總策略營銷策略分解核心問題提出營銷執(zhí)行項(xiàng)目解析客戶目標(biāo)報(bào)告結(jié)構(gòu)思路1位置：位于芙蓉區(qū)瀏陽河風(fēng)光帶東側(cè)，處于芙蓉生態(tài)新城的核心區(qū)域規(guī)模：占地436畝；總建筑面積：97萬㎡綠地率：＞43%；建筑密度：＜18.5%；建筑高度：＜100米容積率：3.141、項(xiàng)目基本情況——項(xiàng)目解析1項(xiàng)目基本情況：一期產(chǎn)品梳理100%1319100%1319　合計(jì)2601%171%17247復(fù)式　7%96170-17416%2129%116

3、151-153四房　7%90151-1537%93137-14022%292131-13359%78223%307118-122三房　　　16%2099223%3088%9982二房　百分比套數(shù)百分比套數(shù)面積區(qū)間（㎡）戶型產(chǎn)品主要以二房、三房為主，占總貨量的82.6%二房面積：82、92㎡，占23.3%三房面積：119-153㎡,占59.3%其中118-140㎡三房占全部三房總量的88%,屬于市場主流產(chǎn)品產(chǎn)品整體均好性較好，符合市場主流客戶需求12、客戶特征分析產(chǎn)品目標(biāo)客戶40~50歲中年家庭130-155㎡三房50歲以上中老年家庭155㎡~175㎡四房30~45歲中青家庭110㎡-13

4、0㎡三房25~30歲年輕適婚/新婚家庭80㎡兩房-90㎡三房從本案一期戶型配比可知，前三項(xiàng)產(chǎn)品占了82%以上，因此，其相應(yīng)的客戶是項(xiàng)目首期的主要目標(biāo)客戶。1置業(yè)能力解析置業(yè)能力根據(jù)長沙市戶型需求與價(jià)格特征得出35萬以下約36-55萬約55-80萬約90萬以上置業(yè)能力90㎡以下90-120㎡120-144㎡160㎡以上面積3000元/㎡以下3500-4500元/㎡4500-5000元/㎡6000元/㎡以上價(jià)格中低端中端中高端高端客戶階層長沙市中高端客戶的主力需求房型為120-144㎡。4000-5000元為市場主力需求價(jià)。35-80萬是市場的中端、中高端產(chǎn)品總價(jià)區(qū)間。1項(xiàng)目產(chǎn)品市場定位——

5、中高端總價(jià)37-42萬元中端產(chǎn)品總價(jià)53-76萬元中高端產(chǎn)品總價(jià)100萬元以上高端產(chǎn)品項(xiàng)目主力戶型包括中端、中高端產(chǎn)品，結(jié)合規(guī)模來說，總體可定位為中高端產(chǎn)品15600001482000765600688500688500594000531000423200370000預(yù)計(jì)總價(jià)600060004400450045004500450046004600預(yù)計(jì)均價(jià)3149611611629230720996套數(shù)2602471741531531321189282面積復(fù)式四房三房二房戶型1中端中高端高端中低端低端本案住宅客戶的初步界定為：中端和中高端客戶。高端客戶：（接受總價(jià)在80-100萬以上）：私

6、企老板，企業(yè)高管，高級(jí)公務(wù)員，專業(yè)人士等；追求城市便利生活，關(guān)注社區(qū)的居住品質(zhì)中高端客戶（接受總價(jià)在50-80萬）：企業(yè)中高層管理人員，泛公務(wù)員；長株潭客戶、專業(yè)市場個(gè)體戶認(rèn)同城市中心居住的便利，關(guān)注社區(qū)的認(rèn)同度中端客戶（接受總價(jià)在35-45）中高級(jí)白領(lǐng)，工薪階層、本地居民，拆遷戶認(rèn)定區(qū)域價(jià)值與便利性，注重性價(jià)比?？蛻粽w定位中高端1核心客戶群重點(diǎn)客戶群游離客戶群偶得客戶群在本片區(qū)附近做生意和工作的市區(qū)居民，本地土生土長的拆遷戶及原住民。區(qū)域內(nèi)的政府機(jī)關(guān)、醫(yī)療等行政事業(yè)單位的上班族。在市中心上班的白領(lǐng)一族。投資客、為物業(yè)升值而投資置業(yè)的生意人，區(qū)域內(nèi)其它樓盤內(nèi)想換房的業(yè)主。周邊縣市個(gè)體戶

7、、外省商務(wù)人士目標(biāo)客戶鎖定1客戶白描1富裕，有不錯(cuò)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)喜歡城市生活追求物質(zhì)享受，關(guān)注身份戀舊，對(duì)原居住有著深厚的感情因?yàn)椴疬w，擁有不菲的身家對(duì)生活沒有太大的追求財(cái)富積累階段居住首選離工作圈，生活圈較近的區(qū)域觀念較為開放，容易引導(dǎo)以租房為主，或擁有一套小戶型居室中高層次，事業(yè)基本有成分布于有權(quán)利的單位或部門基本有車內(nèi)斂，不喜張揚(yáng)對(duì)城區(qū)的依賴相對(duì)較弱低調(diào)，節(jié)儉很少有夜生活，高端消費(fèi)的娛樂活動(dòng)擁有著身價(jià)不菲的身家基本有車行為及生活特