[法律資料]物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則

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1、物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則第一章總則第一條為進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本細(xì)則。第二條本細(xì)則適用于我市行政區(qū)域內(nèi)業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)的方式進(jìn)行物業(yè)管理的活動(dòng)。本細(xì)則所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。第三條市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，市物業(yè)管理處受其委托負(fù)責(zé)擬定全市物業(yè)管理規(guī)范

2、性的文件，物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理，市轄區(qū)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修基金的管理，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門(mén)及相關(guān)單位開(kāi)展物業(yè)管理工作。市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。是物業(yè)管理處受其委托擬定全市物業(yè)管理規(guī)范性文件，物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理，市轄區(qū)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)市（縣）去物業(yè)行政主管部門(mén)及相關(guān)單位開(kāi)展物業(yè)管理工作。市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)吾爾管理活動(dòng)的日常監(jiān)管，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)三級(jí)資質(zhì)的初審，前期物業(yè)招投標(biāo)，物業(yè)退出、承接工作的監(jiān)督指導(dǎo)，物業(yè)糾紛調(diào)處。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆工作，監(jiān)

3、督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，物業(yè)糾紛調(diào)處。公用事業(yè)、財(cái)政、民政、公安、工商、物價(jià)、環(huán)保、城管中和執(zhí)法等行政管理部門(mén)，按各自職責(zé)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)的行政管理和服務(wù)工作，建立違法行為投訴登記制度，對(duì)違法行為及時(shí)作出處理，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布負(fù)責(zé)人名和聯(lián)系方式。第二章業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)第五條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有法律、法規(guī)規(guī)定的權(quán)利，履行法律、法規(guī)規(guī)定的義務(wù)。第六章物業(yè)管理區(qū)域劃分應(yīng)遵循相對(duì)集中、便于管理的原則充分考慮建筑物規(guī)模、配套設(shè)施設(shè)備、小區(qū)建設(shè)等因素予以確定。物業(yè)所在地市（縣）物業(yè)行政主管部門(mén)在征求街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會(huì)、房地

4、產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)等單位的意見(jiàn)后進(jìn)行物業(yè)管理區(qū)域劃分等記，并告知開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，同時(shí)向市物業(yè)行政主管部門(mén)備案。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買(mǎi)受人明示。第七條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主組成一個(gè)業(yè)主大會(huì)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付專(zhuān)有部分面積達(dá)到總面積50﹪（含50﹪）以上時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)書(shū)面報(bào)告物業(yè)所在地的市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門(mén)和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），同時(shí)報(bào)送下列資料：（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分意見(jiàn)書(shū)；（二）建筑物面積清冊(cè)、業(yè)主名冊(cè)；（三）建筑規(guī)劃總平面圖；（四）交付使用共用設(shè)施設(shè)備證明；（五）物業(yè)服務(wù)用房配備證明；（六）籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的其他資料。第八條符合成立業(yè)主

5、大會(huì)條件，并有下列情形之一的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)籌備組：（一）開(kāi)發(fā)建設(shè)單位申請(qǐng)；（二）物業(yè)行政主管部門(mén)制定；（三）業(yè)主申請(qǐng)；籌備組負(fù)責(zé)召集首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。籌備組由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會(huì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和業(yè)主代表組成，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二?；I備組組長(zhǎng)由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指定代表?yè)?dān)任?；I備組成員名單確定后，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，征求業(yè)主意見(jiàn)。第九條業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)在組成之日起30日內(nèi)，召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，制定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。第十條業(yè)主大會(huì)決定以下有關(guān)共有和共同管理權(quán)

6、利得重大事項(xiàng)；（一）制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）選舉或者更換業(yè)主委員會(huì)委員；（三）確定或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方案；（四）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)事實(shí)服務(wù)；（五）籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金；（六）改建、重建建筑物及附屬設(shè)施；（七）申請(qǐng)分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域；（八）利用共用部分從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)；（九）決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項(xiàng)。決定第（五）條、第（六）條事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定第（七）項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及擬分立或者合并后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑

7、面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。第十一條業(yè)主可以以幢、單元、樓層為單元，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事項(xiàng)，事項(xiàng)范圍和決定程序由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主共同決定。第十二條業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持以下材料向物業(yè)所在地市（縣）區(qū)物