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《貨幣緊縮政策下的房地產(chǎn)融資趨勢分析》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫。
1、貨幣緊縮政策下的房地產(chǎn)融資趨勢分析摘要：本文著眼于貨幣緊縮政策背景下，我國房地產(chǎn)行業(yè)融資方式發(fā)生的新變化，對我國近兩年貨幣緊縮政策進行了總結(jié)，分析了由此在信貸市場、行業(yè)資金構(gòu)成等方面對我國房地產(chǎn)融資產(chǎn)生的影響，通過分析若干近年來出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)融資方式，得出多元化是我國房地產(chǎn)融資的發(fā)展趨勢。關(guān)鍵詞：貨幣緊縮政策；房地產(chǎn)融資；多元化2010年末中央經(jīng)濟工作會議提出，從“積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策”走向“積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策”。這是我國貨幣政策繼2008年“從緊”和2009年、2010年“適度寬松”后，再次回歸長期實施的“
2、穩(wěn)健”，這意味著“緊貨幣”的基調(diào)將成為2011年宏觀經(jīng)濟政策的主基調(diào)。而作為資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)，在從緊貨幣政策和國家加強樓市調(diào)控的雙重壓力下，融資方式和趨勢出現(xiàn)了新變化。一、2010以來貨幣緊縮政策及效果（一）主要貨幣緊縮政策1、公開市場操作央行根據(jù)銀行體系流動性供求變化情況，靈活安排公開市場工具組合與期限結(jié)構(gòu)，搭配央行票據(jù)發(fā)行和短期正回購操作，進一步提高流動性回收力度。2011年第一季度累計發(fā)行央行票據(jù)3370億元，開展短期正回購操作8150億元。截至3月末，央行票據(jù)余額約為2.8萬億元。2、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率央行繼續(xù)發(fā)揮存款準(zhǔn)備金
3、工具深度凍結(jié)銀行體系多余流動性的作用，2010年以來共計11次上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率，其中大型金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率由2010年1月18日的16%上調(diào)至2011年5月18日的21%,達到歷史最高水平。數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行網(wǎng)站3、上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率央行為抑制貨幣信貸快速增長，于201:1年2月9日、4月6日和7月7日，三次上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。其中，1年期存款基準(zhǔn)利率由2.75%提高到3.5%,累計上調(diào)0.75個百分點；1年期貸款基準(zhǔn)利率由5.81%提高到6.56%,累計上調(diào)0.75個百分點。加上2010年第四季度兩次
4、利率上調(diào)的累計效果,金融機構(gòu)對非金融性企業(yè)及其他部門貸款利率逐步上升，對于調(diào)節(jié)貸款需求，起到了一定作用。（二）貨幣緊縮政策效果1、M2增速下降，流動性收縮趨勢明顯廣義貨幣M2增速持續(xù)下降（2011年1月份為17.2%,2010年底為19.7%,2009年底為27.7%）,流動性收緊趨勢明顯；筆者預(yù)計央行2011年控制目標(biāo)是16%,回落至金融危機前平均水平。數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行網(wǎng)站2、信貸投放低于市場預(yù)期，利率普遍上揚央行通過（差別）存款準(zhǔn)備金率嚴格控制信貸,2011年1月份新增人民幣貸款1.04萬億元，有消息稱2月新增信貸約為5000
5、億元出頭，也低于此前的市場預(yù)期6000億元。由此2011年前2月合計不到1.6萬億，均低于市場預(yù)期。同時，雖然2011年以來3次加息，但仍呈負利率狀態(tài)，市場利率普遍上揚，資金總體成本上升幅度顯著大于基準(zhǔn)利率的提高幅度。數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行網(wǎng)站筆者認為：貨幣和銀行信貸是經(jīng)濟增長的領(lǐng)先指標(biāo)。當(dāng)前已經(jīng)步入貨幣信貸緊縮周期，如果緊縮力度過大過急，則影響經(jīng)濟穩(wěn)定；力度過小過緩，則加劇通脹。因此，預(yù)計決策層將會根據(jù)內(nèi)外部形勢相機抉擇。緊縮是今年的主基調(diào)，但不排除小幅微調(diào)甚至搖擺。實際上自2011年2月底以來，從央行公開市場操作及貨幣市場利率看，緊
6、縮力度有放緩的跡象。二、房地產(chǎn)融資市場分析（一）房地產(chǎn)信貸市場分析房地產(chǎn)開發(fā)貸款與按揭貸款增速放緩。2010年,房地產(chǎn)人民幣貸款新增2.02萬億元，年末余額9.35萬億，同比增27.5%,比2009年末降低10.6個百分點。其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增6048億元，年末余額3.1萬億，同比增23.5%,比2009年末低7.3個百分點；個人購房貸款新增1.40萬億元，年末余額6.2萬億，同比增29.4%,比2009年末降低13.7個百分點。數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團《2010年房地產(chǎn)業(yè)報告》（二）房地產(chǎn)信貸政策分析1、房地產(chǎn)開發(fā)貸款：今年以來，
7、房地產(chǎn)開發(fā)貸款政策并無新的重要調(diào)整。但2009年下半年開始施行的《固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法》（“三個辦法一個指引”）的影響凸顯：嚴格控制貸款用途、資本金先行到位、資金使用與形象進度匹配、實貸實付、全程監(jiān)控、根據(jù)進度逐步還款等要求，都將會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金流產(chǎn)生一定影響。2、按揭貸款：“國八條”進一步收緊了按揭貸款條件，強化差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低60%,貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，執(zhí)行住房限購措施。預(yù)計下一步重在政策執(zhí)行與觀察效果，但更嚴厲按揭政策的
8、空間并不大。（三）房地產(chǎn)行業(yè)資金面分析從行業(yè)投資額與銷售相對關(guān)系看，行業(yè)龍頭企業(yè)2010年銷售情況較好，行業(yè)整體資金面尚不算緊張,但趨勢在變壞。從資金來源看，隨著銀行信貸收緊，企業(yè)自籌資金比例上升，國內(nèi)貸款
