貨幣緊縮政策下的房地產(chǎn)融資趨勢(shì)分析

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1、貨幣緊縮政策下的房地產(chǎn)融資趨勢(shì)分析摘要：本文著眼于貨幣緊縮政策背景下，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資方式發(fā)生的新變化，對(duì)我國(guó)近兩年貨幣緊縮政策進(jìn)行了總結(jié)，分析了由此在信貸市場(chǎng)、行業(yè)資金構(gòu)成等方面對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)融資產(chǎn)生的影響，通過(guò)分析若干近年來(lái)出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)融資方式，得出多元化是我國(guó)房地產(chǎn)融資的發(fā)展趨勢(shì)。關(guān)鍵詞：貨幣緊縮政策；房地產(chǎn)融資；多元化2010年末中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，從“積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策”走向“積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策”。這是我國(guó)貨幣政策繼2008年“從緊”和2009年、2010年“適度寬松”后，再次回歸長(zhǎng)期實(shí)施的“

2、穩(wěn)健”，這意味著“緊貨幣”的基調(diào)將成為2011年宏觀經(jīng)濟(jì)政策的主基調(diào)。而作為資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)，在從緊貨幣政策和國(guó)家加強(qiáng)樓市調(diào)控的雙重壓力下，融資方式和趨勢(shì)出現(xiàn)了新變化。一、2010以來(lái)貨幣緊縮政策及效果（一）主要貨幣緊縮政策1、公開市場(chǎng)操作央行根據(jù)銀行體系流動(dòng)性供求變化情況，靈活安排公開市場(chǎng)工具組合與期限結(jié)構(gòu)，搭配央行票據(jù)發(fā)行和短期正回購(gòu)操作，進(jìn)一步提高流動(dòng)性回收力度。2011年第一季度累計(jì)發(fā)行央行票據(jù)3370億元，開展短期正回購(gòu)操作8150億元。截至3月末，央行票據(jù)余額約為2.8萬(wàn)億元。2、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率央行繼續(xù)發(fā)揮存款準(zhǔn)備金

3、工具深度凍結(jié)銀行體系多余流動(dòng)性的作用，2010年以來(lái)共計(jì)11次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率，其中大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率由2010年1月18日的16%上調(diào)至2011年5月18日的21%,達(dá)到歷史最高水平。數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)人民銀行網(wǎng)站3、上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率央行為抑制貨幣信貸快速增長(zhǎng)，于201:1年2月9日、4月6日和7月7日，三次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。其中，1年期存款基準(zhǔn)利率由2.75%提高到3.5%,累計(jì)上調(diào)0.75個(gè)百分點(diǎn)；1年期貸款基準(zhǔn)利率由5.81%提高到6.56%,累計(jì)上調(diào)0.75個(gè)百分點(diǎn)。加上2010年第四季度兩次

4、利率上調(diào)的累計(jì)效果,金融機(jī)構(gòu)對(duì)非金融性企業(yè)及其他部門貸款利率逐步上升，對(duì)于調(diào)節(jié)貸款需求，起到了一定作用。（二）貨幣緊縮政策效果1、M2增速下降，流動(dòng)性收縮趨勢(shì)明顯廣義貨幣M2增速持續(xù)下降（2011年1月份為17.2%,2010年底為19.7%,2009年底為27.7%）,流動(dòng)性收緊趨勢(shì)明顯；筆者預(yù)計(jì)央行2011年控制目標(biāo)是16%,回落至金融危機(jī)前平均水平。數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)人民銀行網(wǎng)站2、信貸投放低于市場(chǎng)預(yù)期，利率普遍上揚(yáng)央行通過(guò)（差別）存款準(zhǔn)備金率嚴(yán)格控制信貸,2011年1月份新增人民幣貸款1.04萬(wàn)億元，有消息稱2月新增信貸約為5000

5、億元出頭，也低于此前的市場(chǎng)預(yù)期6000億元。由此2011年前2月合計(jì)不到1.6萬(wàn)億，均低于市場(chǎng)預(yù)期。同時(shí)，雖然2011年以來(lái)3次加息，但仍呈負(fù)利率狀態(tài)，市場(chǎng)利率普遍上揚(yáng)，資金總體成本上升幅度顯著大于基準(zhǔn)利率的提高幅度。數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)人民銀行網(wǎng)站筆者認(rèn)為：貨幣和銀行信貸是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的領(lǐng)先指標(biāo)。當(dāng)前已經(jīng)步入貨幣信貸緊縮周期，如果緊縮力度過(guò)大過(guò)急，則影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定；力度過(guò)小過(guò)緩，則加劇通脹。因此，預(yù)計(jì)決策層將會(huì)根據(jù)內(nèi)外部形勢(shì)相機(jī)抉擇。緊縮是今年的主基調(diào)，但不排除小幅微調(diào)甚至搖擺。實(shí)際上自2011年2月底以來(lái)，從央行公開市場(chǎng)操作及貨幣市場(chǎng)利率看，緊

6、縮力度有放緩的跡象。二、房地產(chǎn)融資市場(chǎng)分析（一）房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)分析房地產(chǎn)開發(fā)貸款與按揭貸款增速放緩。2010年,房地產(chǎn)人民幣貸款新增2.02萬(wàn)億元，年末余額9.35萬(wàn)億，同比增27.5%,比2009年末降低10.6個(gè)百分點(diǎn)。其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增6048億元，年末余額3.1萬(wàn)億，同比增23.5%,比2009年末低7.3個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人購(gòu)房貸款新增1.40萬(wàn)億元，年末余額6.2萬(wàn)億，同比增29.4%,比2009年末降低13.7個(gè)百分點(diǎn)。數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)《2010年房地產(chǎn)業(yè)報(bào)告》（二）房地產(chǎn)信貸政策分析1、房地產(chǎn)開發(fā)貸款：今年以來(lái)，

7、房地產(chǎn)開發(fā)貸款政策并無(wú)新的重要調(diào)整。但2009年下半年開始施行的《固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法》（“三個(gè)辦法一個(gè)指引”）的影響凸顯：嚴(yán)格控制貸款用途、資本金先行到位、資金使用與形象進(jìn)度匹配、實(shí)貸實(shí)付、全程監(jiān)控、根據(jù)進(jìn)度逐步還款等要求，都將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金流產(chǎn)生一定影響。2、按揭貸款：“國(guó)八條”進(jìn)一步收緊了按揭貸款條件，強(qiáng)化差別化住房信貸政策。對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低60%,貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，執(zhí)行住房限購(gòu)措施。預(yù)計(jì)下一步重在政策執(zhí)行與觀察效果，但更嚴(yán)厲按揭政策的

8、空間并不大。（三）房地產(chǎn)行業(yè)資金面分析從行業(yè)投資額與銷售相對(duì)關(guān)系看，行業(yè)龍頭企業(yè)2010年銷售情況較好，行業(yè)整體資金面尚不算緊張,但趨勢(shì)在變壞。從資金來(lái)源看，隨著銀行信貸收緊，企業(yè)自籌資金比例上升，國(guó)內(nèi)貸款