多元線性回歸分析在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的應(yīng)用new

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1、笫17卷笫3期河南機(jī)電高等專科學(xué)校學(xué)報(bào)Vo1．17No．32009年05月Joum~ofHenanMechanicalandElectricalEngineeringCollegeMay．2009多元線性回歸分析在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的應(yīng)用高芳，崔勇。(1．河南經(jīng)貿(mào)職業(yè)q-院，河南鄭州450053；2．鄭州市市政工程總公司，河南鄭州450053)摘要：從房地產(chǎn)需求的相關(guān)理論出發(fā)，以房地產(chǎn)價(jià)格、人均可支配收入、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和城市化等為著手點(diǎn)對(duì)影響房地產(chǎn)需求的因素進(jìn)行分析。同時(shí)運(yùn)用近I7年房地產(chǎn)的相關(guān)數(shù)據(jù)建立多元線性回歸模型，進(jìn)一步從實(shí)證角度分析各因素

2、對(duì)需求量的影響程度。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；需求；價(jià)格；多元線性回歸中圖分類號(hào)：b293．3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1008—2093(2009)03—0041—03基礎(chǔ)性的。2007年我國(guó)城市化率44．9％，到全面實(shí)1房地產(chǎn)需求法則和影響因素現(xiàn)小康的2020年，我國(guó)城市化水平將達(dá)到50％一需求涉及兩個(gè)變量，一是產(chǎn)品的銷售價(jià)格，二是60％，在此期間每年農(nóng)村向城鎮(zhèn)人口轉(zhuǎn)移有近千萬垮該價(jià)格相應(yīng)的人們?cè)敢獠⑶矣心芰?gòu)買的數(shù)量，它人，據(jù)保守估計(jì)人均需求為l5平方米，年需求1．5億是主觀偏好和客觀能力的統(tǒng)一。對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)品和平方米，發(fā)展?jié)摿^大。未來20年，

3、農(nóng)村人口將大量服務(wù)而言，消費(fèi)者對(duì)它的需求量要取決于多種因素，涌到城市，城市化進(jìn)程將大大加快。城市規(guī)模不斷擴(kuò)而最要的因素自然是該產(chǎn)品的價(jià)格。經(jīng)濟(jì)學(xué)家所大，城市人口急劇增加，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了巨大的觀察推論出的需求法則同樣適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)，即在消費(fèi)需求。其他條件不變的情況下，某一房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)的價(jià)1．4經(jīng)濟(jì)政策格越低，消贊者對(duì)該產(chǎn)品和服務(wù)的需求量就越大；反經(jīng)濟(jì)政策因素對(duì)房地產(chǎn)的需求也有很重要的影之，則越小1J。一般而言，除了房地產(chǎn)的價(jià)格外，影響響。國(guó)家可以通過稅收、利率等經(jīng)濟(jì)政策來調(diào)節(jié)對(duì)房房地產(chǎn)需求的因素主要有以下幾個(gè)方面：地產(chǎn)的需求。當(dāng)提高

4、稅收、利率時(shí)，抑制消費(fèi)者對(duì)房1．1經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平地產(chǎn)的消費(fèi)欲望，從而減少對(duì)房地產(chǎn)的需求；反之，優(yōu)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，是影響房地產(chǎn)需求的重要因惠的稅收制度和利率的降低，刺激消費(fèi)者的消費(fèi)欲素。根據(jù)美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家西蒙·庫(kù)茲涅茨的統(tǒng)計(jì)分析，望，從而增加了對(duì)房地產(chǎn)的需求。宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)脞水平與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平存在十分1．5對(duì)未來的預(yù)期密切的關(guān)系。如表1所示，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平與經(jīng)濟(jì)消費(fèi)者對(duì)未來的預(yù)期將影響有效需求的實(shí)現(xiàn)。增長(zhǎng)率高度相關(guān)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率越高，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展如果預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上漲，消費(fèi)需求者會(huì)提前釋放越快，房地產(chǎn)的社會(huì)總需求也越高。需求，投資需求者更是

5、會(huì)伺機(jī)跟進(jìn)，引起需求的增加；1．2可支配收入如果預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格下降，則消費(fèi)者會(huì)推后自己的當(dāng)居民的可支配收入是決定家庭?切消贊需求最前消費(fèi)，投資者就會(huì)持幣觀望。重要的因素，人均可支配收人水平的高低，將直接決定消贊購(gòu)買力的大小，進(jìn)而決定市場(chǎng)需求的大小。住2理論模型分析宅需求與居民的人均可支配收入呈正相關(guān)關(guān)系。收人越高，人們的購(gòu)買力也越大，很容易使?jié)撛诘淖》?．1相關(guān)分析需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的住房需求_2J。同刪‘，人們對(duì)住房i百i相關(guān)關(guān)系是反映現(xiàn)象之間確實(shí)存在的，但關(guān)系數(shù)積的大小、舒適度、便利性等方面的要求的提高，也會(huì)值不固定的相互依存關(guān)系。相關(guān)系數(shù)

6、是用來說明變產(chǎn)生新的消贊需求。量之間在直線相關(guān)條件下相關(guān)關(guān)系密切程度和方向1．3城市化進(jìn)程的統(tǒng)計(jì)分析指標(biāo)。其定義公式為：城鎮(zhèn)化進(jìn)程對(duì)于住宅需求的推動(dòng)是剛性的，也是收稿日期：2009-04-20作者簡(jiǎn)介：撕芳(1982一)，女，河南信剛?cè)?，助教，．E『f{學(xué)學(xué)～J：、經(jīng)濟(jì)學(xué)碩：l二，主要從事數(shù)學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)研究。41第17卷第3期河南機(jī)電高等?？茖W(xué)校學(xué)報(bào)Vo1．17No．32009年05月．1ooma']ofHenanMechanicalandElectricalEngineeringCollegeMav．2009?，b。，可采用最小二乘法，即在

7、其數(shù)學(xué)模型所屬的函～?羔_(_1二-y)??數(shù)類中找一個(gè)近似的函數(shù)，使得這個(gè)近似函數(shù)在已知~／∑(x一戈)∑(Y—y)的對(duì)應(yīng)數(shù)據(jù)上盡可能和真實(shí)函數(shù)接近。2．2回歸分析設(shè)c0，C1，C2，?，Cp分別是bo，bl，b2，?，bp的最回歸分析就是對(duì)具有相關(guān)關(guān)系的變跫之間數(shù)量小二乘估計(jì)，則多元回歸方程(即近似函數(shù))為：Y=C。變化的一般關(guān)系進(jìn)行測(cè)定，確定一個(gè)相關(guān)的數(shù)學(xué)表達(dá)+C1x1+C1x2+?+cpxp，中c0，c1，c2，?，cp叫做式，以便予進(jìn)行估計(jì)或預(yù)測(cè)的統(tǒng)計(jì)方法。設(shè)X，X，X。，回歸方程的回歸系數(shù)。?x是P個(gè)可以精確測(cè)量或可控制的變蹙0

8、J。如果，變量Y與x。，X：，X。，?，x之間的內(nèi)在聯(lián)系是線性的，3房地產(chǎn)需求影響因素的實(shí)證分析那么進(jìn)行l(wèi)q次試驗(yàn)，則可得1"1組數(shù)據(jù)：(Yi—X，X，?，3．1指標(biāo)的選取Xi)