中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升的實(shí)證分析

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1、中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升的實(shí)證分析鋤耩一,引言'中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)一直倍受人們的關(guān)注.而去年,流動(dòng)性過(guò)剩以及通貨膨脹顯然是最引人注意的經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)問(wèn)題0在當(dāng)前形勢(shì)下,適當(dāng)緊縮的貨幣政策自然而然成為政府調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)的主旋律.從歷史上來(lái)看,物價(jià)穩(wěn)定一直是中央銀行采取貨幣政策的主要目標(biāo)0但是,政府部門在應(yīng)對(duì)通貨膨脹時(shí),同樣需要高度關(guān)注房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升的態(tài)勢(shì),并及時(shí)采取措施進(jìn)行調(diào)控0尤其是,在當(dāng)前流動(dòng)性過(guò)剩且其不易被控制的環(huán)境下,資產(chǎn)價(jià)格如果暴漲,嚴(yán)重偏離經(jīng)濟(jì)基本面,將很可能制造經(jīng)濟(jì)泡沫,并進(jìn)一步影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng).經(jīng)濟(jì)史實(shí)表明,20世紀(jì)

2、90年代B本資產(chǎn)價(jià)格泡沫崩潰所造成經(jīng)濟(jì)衰退的嚴(yán)重后果是不堪設(shè)想的0因此,在筆者看來(lái),房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的關(guān)系以及貨幣政策等宏觀經(jīng)濟(jì)政策執(zhí)行的有效情況,都是值得不斷深思和研究的問(wèn)題.本文將對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格與貨幣供給的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證研究,然后進(jìn)一步分析房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因及發(fā)展趨勢(shì),并結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)政策提出一些對(duì)策6二,經(jīng)濟(jì)模型的建立正如通貨膨脹歸根結(jié)底是一個(gè)貨幣問(wèn)題,房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)統(tǒng)計(jì)科學(xué)與實(shí)踐/2008/1表11995—2006年中國(guó)經(jīng)濟(jì)原始數(shù)據(jù)年份YX1X21995171023987,101996180628514.801997

3、199734826.301998206338953.701999205345837.302000211253147,202001217059871.602002225070881,802003235984118.602004277895969.7120053168107278.7120063367126035,11資料來(lái)源:{2oo7年中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》可以說(shuō)也是一種貨幣現(xiàn)象.本文根據(jù)1995~2006年的房地產(chǎn)價(jià)格與貨幣供應(yīng)量等經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)(見(jiàn)表1),運(yùn)用經(jīng)濟(jì)計(jì)量方法找出房地產(chǎn)價(jià)格的貨幣影響因素,從而進(jìn)行一些判斷并提出建議.在分析中,

4、用Y表示房地產(chǎn)價(jià)格(元/平方米),用表示貨幣供應(yīng)量,(億元).這里需要說(shuō)明的是,狹義貨幣與廣義貨幣都能滿足貨幣指標(biāo)的適用性及可操作口葉銀力llliii性這兩個(gè)條件.由于目前貨幣當(dāng)局最具可操作性的部分為企事業(yè)單位存款,它構(gòu)成了的,大部分,因而1將比更具可操作性.所以,在本文中,貨幣供給的指標(biāo)選取M更符合實(shí)際意義.散點(diǎn)圖(見(jiàn)圖1)表明,房地產(chǎn)價(jià)格l,與貨幣供應(yīng)量基本滿足線性假設(shè),故可以通過(guò)估計(jì)參數(shù)建立模型.同時(shí)考慮到2005年人民幣匯率改革以及之前2004年人民幣升值預(yù)期等因素,大量國(guó)際熱錢以及國(guó)內(nèi)投機(jī)資金趁機(jī)注入房地產(chǎn)市場(chǎng),從而人

5、為地抬高房?jī)r(jià).實(shí)際上,從數(shù)據(jù)的散點(diǎn)圖也可看出,房地產(chǎn)價(jià)格在2004年,2005年以及2006年明顯異常.因此,十分有必要引入虛擬變量,并記作2.然后,可建立經(jīng)濟(jì)模型:),012+占(1)圖1房?jī)r(jià)對(duì)貨幣供應(yīng)的散點(diǎn)圖其中={蓑,為隨機(jī)誤差項(xiàng)且～N(0,)三,計(jì)量分析在EVJews環(huán)境下,易得模型(1)的普通最小二乘估計(jì)(oLS),模型如下:),=1530.448+0.010783x1+390.3419x2(0.000)(0.000)(0.008)R=0.9716,R=0.9652,均接近于1,表明模型的擬合效果非常好;F=153.7

6、13,檢驗(yàn)的相伴概率為0.00000,反映變量間呈高度線性關(guān)系,回歸方程高度顯著;DW=1.2979,由殘差序列圖可以斷定殘差序列不存在相關(guān).再利用回歸方程可以分析各個(gè)自變量的邊際經(jīng)濟(jì)效應(yīng).如的系數(shù)為0.010783,說(shuō)明在其它變量保持不變的情況下,每增加10000億元的貨幣4…-I+lZA_,房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)提高107.83元/平方米.國(guó)際熱錢及投機(jī)資本的影響表現(xiàn)為的系數(shù):它的值為390.3419,說(shuō)明熱錢游資的沖擊會(huì)使得房?jī)r(jià)相對(duì)無(wú)熱錢的情況下被抬高390元/平方米左右.四,房?jī)r(jià)上升的進(jìn)一步分析及預(yù)鋇自1999年以來(lái),中國(guó)房地產(chǎn)

7、業(yè)持續(xù)旺盛發(fā)展,并有力地推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng).但是繁榮的背后是房地產(chǎn)價(jià)格的瘋狂上漲.而且,房?jī)r(jià)持續(xù)地上漲,增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一般商品價(jià)格,引發(fā)了民眾對(duì)泡沫經(jīng)濟(jì)的種種猜想.尤其在目前通漲壓力加大的形勢(shì)下,房?jī)r(jià)上漲也變得越發(fā)敏感.政府部門對(duì)此高度關(guān)注,在密切監(jiān)控的同時(shí),采取了一系列宏觀經(jīng)濟(jì)政策,以期有效地控制房?jī)r(jià)增速及遏止投機(jī)活動(dòng).但是,政策歸政策,房?jī)r(jià)歸房?jī)r(jià).結(jié)合目前的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)看,資金主要流向房地產(chǎn),使得房?jī)r(jià)在未來(lái)期間內(nèi)存在一定的上漲空間.首先,在流動(dòng)性過(guò)剩的大背景下,房產(chǎn)毫無(wú)疑問(wèn)是資本逐利的首選對(duì)象.流動(dòng)性過(guò)剩有兩個(gè)主要原因:一方面是

8、貿(mào)易順差導(dǎo)致外匯儲(chǔ)備不斷增加,基礎(chǔ)貨幣大量地釋放.數(shù)據(jù)表明,去年前8個(gè)月,貿(mào)易順差已達(dá)1617.5億美元:同時(shí),外匯儲(chǔ)備已達(dá)13000億美元.另一方面是在資產(chǎn)價(jià)格大幅上漲的情況下,加上財(cái)富效應(yīng)等因素,國(guó)內(nèi)儲(chǔ)蓄也不斷轉(zhuǎn)移至房地產(chǎn)市場(chǎng)等資本市場(chǎng).結(jié)果是,房地產(chǎn)等資產(chǎn)