REITs風(fēng)險(xiǎn)收益特征及其資產(chǎn)配置作用

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1、REITs風(fēng)險(xiǎn)收益特征及其資產(chǎn)配置作用王慶仁'高春濤彳(1.上海金融學(xué)院，上海200433；2.平安保險(xiǎn)資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司，成都200040)摘要：REITs具有“長(zhǎng)期收益率高于股票，波動(dòng)性低于股票”的風(fēng)險(xiǎn)/收益特征，更為重要的是RETTs與股票、債券的相關(guān)系數(shù)低。機(jī)構(gòu)投資者的傳統(tǒng)組合中通常只包括債券、股票類證券，加入REITs可使組合優(yōu)化,即組合有效邊界向左上方移動(dòng)，意味在和同風(fēng)險(xiǎn)水平下，增加REITs后的紐合可獲得更高收益，或是為取得相同收益水平，增加REITs后的組合只承擔(dān)更低風(fēng)險(xiǎn)。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資信托基金；

2、資產(chǎn)配置；投資組合作者簡(jiǎn)介：王慶仁，博士，上海金融學(xué)院金融研究中心研究員，研究方向：證券投資理論。高春濤，女，供職于平安保險(xiǎn)資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)博士生。屮圖分類號(hào)：F830.9文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：AREITs即房地產(chǎn)投資信托基金，按香港REITs守則的定義是以信托方式組成而主要投資于房地產(chǎn)項(xiàng)H的集體投資計(jì)劃。有關(guān)基金旨在向持有人提供來口房地產(chǎn)的租金收入的冋?qǐng)?bào)。房地產(chǎn)投資信托基金透過出售基金單位獲得的資金，根據(jù)組成文件加以運(yùn)用，以在其投資組合內(nèi)維持、管理及購(gòu)入房地產(chǎn)。REITs的發(fā)展?fàn)顩rREITs的發(fā)展源于美

3、國(guó)1960年內(nèi)地稅則(InleralRevenueCode)與不動(dòng)產(chǎn)投資信托法案(RealEstateInvestmentTrustAct)的通過。起初法令上只允許權(quán)益型REITs的設(shè)立。初期的發(fā)展和當(dāng)緩慢，1967年開放抵押類REITs,促使REITs的規(guī)模快速擴(kuò)展，但整體市場(chǎng)仍不大。1993年時(shí)，開放退休基金得以投資RETTs使得投資群擴(kuò)人，RETTs的數(shù)量成長(zhǎng)至189個(gè)，資本額成長(zhǎng)超過三倍到322億美金。到了1997年，不單是金額增加，REITs成立個(gè)數(shù)也增加。到2005年11月,REITs在美國(guó)已有相當(dāng)規(guī)模，已

4、上市的REITs共197只，市值3339億美金。根據(jù)REITs的資金投向的不同，可以將它們分為三大類：權(quán)益類(Equity)＞抵押類(Mortgage)和混合類(Hybrid)。權(quán)益類主要收入來源于房地產(chǎn)的租金，受利率影響相對(duì)比較小，抵押類收益主要來源于房地產(chǎn)貸款的利息，抵押REITs股息收益率比權(quán)益類REITs高，受利率的影響比較大?；旌项怰EITs采取上述兩類的投資策略，具有權(quán)益類REITs和抵押類REITs的雙重特點(diǎn)，收益率亦介于二者之間。見表1。表1?權(quán)益類、抵押類和混合類REITs收益率對(duì)比權(quán)益類抵押類混合類

5、總收益率股息收益率總收益率股息收益率總收益率股息收益率1999-4.627.59-33.226.90-35.907.53200026.379.8615.9612.6311.6113.50200113.93&0877.3430.9750.7510.1720023.826.9431.0816.8523.3010.94200337.138.6657.3919.2056.1911.34200431.587.2318.4310.5223.908.21200510.463.99-22.954.59-4.993.77來源：REITs

6、協(xié)會(huì)，截止2005年11月30日REITs在美國(guó)種類繁多，涵蓋零售業(yè)、工業(yè)、辦公樓、公寓、醫(yī)院等房地產(chǎn)，其中工業(yè)/辦公與零售與住宅合計(jì)占了REITs的半壁江山。見表2o表2?美國(guó)上市REITs的行業(yè)分類按行業(yè)分類市值（百萬美金）占比（％）RETTs只數(shù)工業(yè)/辦公8&286.326.438138辦公57,259.717.146924工業(yè)20,248.16.06357混合10,77&43.22777零售82,053.124.571533購(gòu)物中心35,221.210.547318區(qū)域商業(yè)街40,904.812.24939獨(dú)立

7、小店5,927.11.77496居住50,082.514.997627公寓47,760.214.302222建房2,322.30.69545多樣化26,428.47.914218出租/休閑18,208.95.452819倉(cāng)庫(kù)14,249.84.26725醫(yī)院16,168.04.841614專業(yè)14,490.04.33926抵押23,968.67.177637住宅抵押16,701.85.001525商業(yè)抵押7,266.92.176112合計(jì)333,935.6100.0000197來源：RETTs協(xié)會(huì)，截止2005年11月

8、30日亞洲REITs的市場(chǎng)最人的是H本和新加坡，分別有243億美元和53億美元的市值。日本在2000年11月修改了投資信托法，修改后的投資信托法準(zhǔn)許投資信托資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。在2001年，日本成為提供REITs的第一個(gè)亞洲國(guó)家。FI本J-RETTs有兩種型態(tài)：一是公司型態(tài)，所發(fā)行的證券是投資憑證；另一種形式是契約型，如同基金的形式