物業(yè)管理--物業(yè)管理--什么是物業(yè)管理

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1、什么是物業(yè)管理?廣義的物業(yè)管理泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)發(fā)展、租賃、銷售及售租后的服務(wù)。狹義的含義則指樓宇的維修及相關(guān)機(jī)電設(shè)備和公共設(shè)施的管護(hù)，治安保衛(wèi)、清潔衛(wèi)生、綠化等內(nèi)容。理論上可總結(jié)為：由專業(yè)化的企業(yè)組織，運(yùn)用現(xiàn)代管理手段和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，為物業(yè)售后的整個(gè)使用過(guò)程提供對(duì)房屋及其設(shè)備、基礎(chǔ)設(shè)施與周圍環(huán)境的專業(yè)化管理。它是以經(jīng)濟(jì)方法為房屋、居住環(huán)境、物業(yè)維修等方面提供高效優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)的服務(wù)。(1)物業(yè)管理的對(duì)象是完整的物業(yè)，指已建成、驗(yàn)收合格、已投入或即將投入使用的物業(yè)。(2)物業(yè)管理服務(wù)的對(duì)象是人，即物業(yè)的業(yè)主和用戶，包括同住人

2、、承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。(3)物業(yè)管理服務(wù)的投入能對(duì)物業(yè)實(shí)現(xiàn)提升其使用功能，延長(zhǎng)使用壽命，完善物業(yè)環(huán)境，使其正常使用，力爭(zhēng)保值、增值。(4)物業(yè)管理是一種企業(yè)化、社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)型的服務(wù)。(5)物業(yè)管理同社區(qū)建設(shè)密切關(guān)聯(lián)。物業(yè)管理可以同創(chuàng)建"文明小區(qū)J"安全小區(qū)J"衛(wèi)生小區(qū)"建設(shè)結(jié)合起來(lái)，創(chuàng)造"整潔、文明、安全、方便叩勺優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域，實(shí)現(xiàn)物質(zhì)文明和精神文明的統(tǒng)一。物業(yè)管理的主要內(nèi)容我國(guó)推行物業(yè)管理的目的是為了實(shí)現(xiàn)物業(yè)的價(jià)值和發(fā)揮物業(yè)的最大使用功能，以保值增值，并為物業(yè)所有人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生

3、活和工作環(huán)境，最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三個(gè)效益的統(tǒng)一。物業(yè)管理行業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)中的服務(wù)行業(yè)，具體服務(wù)內(nèi)容和范圍廣泛，包括各類建筑。如高層與多層住宅區(qū)、綜合辦公樓、商業(yè)樓宇、工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)、停車場(chǎng)等。盡管物業(yè)類型各有不同，使用性質(zhì)差異很人，但物業(yè)管理的基本內(nèi)容是一樣的。社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理實(shí)質(zhì)是一種綜合的經(jīng)營(yíng)型管理服務(wù),融管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)于一體，三者相互聯(lián)系、相互促進(jìn)。物業(yè)管理涉及的服務(wù)領(lǐng)域相當(dāng)廣泛，其基木內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的服務(wù)方式可分為：常規(guī)性的公共服務(wù)、針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類。（一）常規(guī)性

4、的公共服務(wù)。這是指物業(yè)管理屮的基本管理工作，是物業(yè)管理企業(yè)面向所有住用人提供的放基本的管理與服務(wù)。主要包括以下8項(xiàng)：（1）房屋建筑主體的管理；（2）房屋設(shè)備、設(shè)施的管理；（3）環(huán)境衛(wèi)生的管理；（4）綠化管理；（5）保安管理；（6）消防管理；（7）車輛道路管理；（8）公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)。（二）針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)。這是指物業(yè)管理企業(yè)為改善和提高住用人的工作、生活條件，面向廣大住用人，為滿足其中一些住戶、群體和單位的一定需耍而提供的各項(xiàng)服務(wù)工作。專項(xiàng)服務(wù)的內(nèi)容主耍有以下幾大類：（1）日常生活類；（2）商業(yè)服務(wù)類；（3）文化、教育、衛(wèi)生

5、、體育類；（4）金融服務(wù)類；（5）經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù)。如物業(yè)管理企業(yè)在做好公共服務(wù)的同時(shí)，在管轄的住宅區(qū)內(nèi)附屬開展裝飾裝修、美容美發(fā)、餐飲、副食等多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)。（三）委托性的特約服務(wù)。特約服務(wù)是為滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的個(gè)別需求受其委托而提供的服務(wù)，通常指在物業(yè)管理委托合同中未要求，物業(yè)管理企業(yè)在專項(xiàng)服務(wù)中也未設(shè)立，而物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人又提出該方面的需求，此吋，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在可能的情況下盡量滿足其需求，提供特約服務(wù)。如小區(qū)內(nèi)老年病人的護(hù)理、接送子女上學(xué)、照顧殘疾人的上下樓梯、為住用人代購(gòu)生活物品等。上述三類服務(wù)工作是物業(yè)管理的

6、基本內(nèi)容。物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)施物業(yè)管理時(shí)，第一大類是最基本的工作，是必須做好的。同時(shí)，根據(jù)自身能力和住舟人的需求，確定第二、第三類中的具體服務(wù)項(xiàng)目與內(nèi)容，采取靈活多樣的經(jīng)營(yíng)機(jī)制和服務(wù)方式，以人為核心做好物業(yè)管理的各項(xiàng)管理與服務(wù)工作，并不斷拓展其廣度和深度。物業(yè)管理的主要作用隨著城市建設(shè)的發(fā)展，各種住宅、商業(yè)大廈、辦公大樓、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房以及住宅小區(qū)日益增多，它們?cè)诮桓妒褂煤?，都面臨著管理.養(yǎng)護(hù).修繕的問題；不僅是新建樓宇.住宅小區(qū)是如此，歷代保存下來(lái)的原有老房屋也存在著定期養(yǎng)護(hù)修繕的問題。原有在產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)體制下形成的房屋管理模式，早

7、己顯得落后了,不適用了。在商品經(jīng)濟(jì)體制下，房屋的管理、修繕、服務(wù)，出路只有一個(gè)一走改革的路。借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，推行社會(huì)化.專業(yè)化的管理模式，由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理。從國(guó)內(nèi)外的實(shí)踐證明，物業(yè)管理的作用有:（一）物業(yè)管理可以延長(zhǎng)物業(yè)使用年限及確保其功能的正常發(fā)揮房產(chǎn)物業(yè)建成后，一要受到自然環(huán)境因素的作用而發(fā)生損壞。如震力、重力、風(fēng)力、大氣與水的侵蝕作用等。二在使用過(guò)程中要受到人為因素的作用而受到破壞。如設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量較差。建筑材料不合格，使用不當(dāng)?shù)惹闆r。因此，隨著時(shí)間的推移，房屋的結(jié)構(gòu)部位、和加強(qiáng)管理，就會(huì)影響物業(yè)的功能正常

8、發(fā)揮，諸如電梯中途停止運(yùn)行，清水管、便池漏水、屋面漏雨，門鎖開關(guān)失靈，煤氣、供熱、空調(diào)、供水、供電中斷，陽(yáng)臺(tái)欄桿、雨棚倒塌,裝飾層脫落等等，不僅作用功能不能正常發(fā)揮，還會(huì)過(guò)早達(dá)到危房程度或損壞，甚至釀成傷害事故，以至影響用戶生活（住宅）、工作（寫字樓）與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)（商用與工業(yè)物