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1、物權(quán)法選釋主講：******2幾種說法說法一：人防工程屬于人民防空辦公室（人防辦）說法二：人防工程屬于全體業(yè)主說法三：人防工程屬于開發(fā)商34幾種說法說法一：一層住戶可以不交（因為沒有使用）說法二：一層住戶可以少交（比如：交30%）說法三：一層住戶不可以少交，要全部繳納5此次培訓的主要內(nèi)容：物權(quán)法的幾個基本概念物權(quán)法與《物業(yè)管理條例》物權(quán)法對物業(yè)管理的影響物權(quán)法對民生的影響物權(quán)法對房地產(chǎn)行業(yè)的影響物權(quán)法對國有資產(chǎn)監(jiān)管的影響6過去的案例：西岸花園是北京市海淀區(qū)的一個高檔住宅小區(qū)，1998年9月，開發(fā)商申報時，北京市規(guī)劃局以《建筑工程規(guī)劃設(shè)計要點》要求，其規(guī)劃建筑應按機
2、動車0.2車位/戶，非機動車2車位/戶配建停車庫。小區(qū)建成后，3幢樓下建有連片整體地下車庫，共有59個機動車泊位。開發(fā)商在銷售住宅時也承諾：小區(qū)配建地下車庫供業(yè)主停車。但業(yè)主們?nèi)胱『髤s發(fā)現(xiàn)，只有購買車位才能取得停車權(quán)。開發(fā)商以至少8萬元的單價賣掉了其中的37個車位，其余車位則被小區(qū)物業(yè)管理公司以每月250元的租金租了出去。物權(quán)法的幾個基本概念—1物業(yè)管理企業(yè)最常用的概念建筑物區(qū)分所有權(quán)72003年6月，該小區(qū)業(yè)主委員會向海淀區(qū)人民法院起訴開發(fā)商，請求法院判決確認該小區(qū)地下停車庫的占有、使用、收益、處分的權(quán)利歸全體業(yè)主所有。最終法院判決：開發(fā)商將小區(qū)地下停車庫移交給
3、小區(qū)業(yè)主委員會管理，并由全體業(yè)主享有地下停車庫的權(quán)益。這起案例就涉及了《物權(quán)法》中的“建筑物區(qū)分所有權(quán)”。此案例，如果是在《物權(quán)法》實施后審理，可能結(jié)果就不一樣。物權(quán)法的幾個基本概念—1物業(yè)管理企業(yè)最常用的概念建筑物區(qū)分所有權(quán)8建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成9《物權(quán)法》對百姓關(guān)注的會所、車位的歸屬，作出原則規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。理論解釋：建筑物區(qū)分所有權(quán)人，對建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。物權(quán)法的幾個基本概念—1物業(yè)管理企業(yè)最常用的概
4、念建筑物區(qū)分所有權(quán)10車位、車庫歸誰所有？對于業(yè)主普遍關(guān)心的車位、車庫問題?！段餀?quán)法》首先強調(diào)，在建設(shè)區(qū)劃內(nèi)的車位和車庫應該首先滿足業(yè)主的需要。就是說這些車位、車庫，首先應當看該小區(qū)的業(yè)主是否愿意以合理的價格購買或者承租；對于剩余的車位、車庫，開發(fā)商才能向小區(qū)業(yè)主之外的人員出租或者出售、贈與。11車位、車庫歸誰所有？其次，對于建設(shè)區(qū)劃內(nèi)的車位和車庫，開發(fā)商可以通過合同出售、出租給業(yè)主，或者贈與給業(yè)主，例如買房贈車庫。但是，如果沒有出售、贈與等移轉(zhuǎn)所有權(quán)的約定，則其應當歸屬于開發(fā)商。當然，對于是否存在這種約定，應當按照《合同法》等法律確定規(guī)則來認定，例如雖然合同中沒
5、有明確約定，但是開發(fā)商在此前的廣告中以附贈車庫來宣傳、且足以影響業(yè)主決定購買或者房屋價格的，應當認定存在贈與車庫的約定。12車位、車庫歸誰所有？此外，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。這主要是針對事先在規(guī)劃中并未規(guī)劃為車位、但隨著業(yè)主汽車擁有量大增，原有車位、車庫不敷使用，而占用業(yè)主共有的道路或者其他場地施劃的車位而言的。這些車位應當歸屬于業(yè)主共有。從這個法律規(guī)則來講，總體上是把建設(shè)區(qū)劃內(nèi)的車位和車庫所有權(quán)的歸屬認定成為開發(fā)商的。13道路、綠地歸誰所有？道路、綠地原則上歸業(yè)主共有。對于小區(qū)中建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，《物權(quán)法》明確屬于業(yè)主共有
6、，但已經(jīng)納入城鎮(zhèn)規(guī)劃、成為城鎮(zhèn)公共道路的，則為國家所有。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，原則上屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地的，應當歸國家所有。此外，對于明示歸個人的綠地，例如房屋買賣合同中約定歸業(yè)主個人所有的地面花園，則應當按照約定歸業(yè)主個人。14其他公共場所等歸誰所有？建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。這主要包括小區(qū)內(nèi)的物業(yè)服務用房、居委會辦公用房、人防工程、自行車存車處等公共場所以及開發(fā)商自行設(shè)置的體育健身設(shè)施、電梯等設(shè)施設(shè)備。接入小區(qū)的水、電、氣、暖等設(shè)施設(shè)備，除供水、電、氣、暖公司所有的之外，也應當歸業(yè)主共有。15業(yè)主共有財產(chǎn)的利用對于
7、業(yè)主共有的財產(chǎn)，其利用應當經(jīng)過業(yè)主同意，其收益也應當歸業(yè)主共有。實踐中，一些廣告公司與物業(yè)公司簽訂合同，在電梯內(nèi)設(shè)置了廣告牌；或者物業(yè)公司與一些企業(yè)簽訂合同，允許其進入小區(qū)推銷。嚴格的講，這是對業(yè)主共有財產(chǎn)的利用，因此，其合同是否有效必須視業(yè)主是否對物業(yè)公司授權(quán)而定；而且，因此所得的收益應當歸業(yè)主共有或者用來充抵物業(yè)服務費用。16物權(quán)法的幾個基本概念—2物權(quán)生活解釋：物權(quán)，通俗地說，一頭牛屬于你，你可以用它來耕田、拉車，可以租給他人使用，也可以殺掉賣牛肉。這種支配的權(quán)利是排他的，任何人都不能干涉你。理論解釋：物權(quán)就是自然人、法人直接支配特定物的權(quán)利。物權(quán)包括所有權(quán)
8、、用益物權(quán)
