廣西桂平【西山御府】項(xiàng)目整體策劃建議方案.doc

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1、廣西桂平【西山御府】項(xiàng)目整體策劃建議方案西山御府整體策劃建議方案二、項(xiàng)日周邊市場分析1.1總體市場壞境概述市場不夠成熟，產(chǎn)品品質(zhì)偏低在桂平市場，重視品質(zhì)生活的培養(yǎng)A.地產(chǎn)市場尚未成熟的桂平，應(yīng)重視品牌的培養(yǎng)與利用B.在建立品牌的同時(shí)練好內(nèi)功，加強(qiáng)樓盤木身的質(zhì)素，引領(lǐng)品質(zhì)生活C.消費(fèi)者關(guān)注樓盤的價(jià)格，對(duì)樓盤本身的質(zhì)素更重視產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，配套不全品牌竟?fàn)幍暮诵氖瞧焚|(zhì)競爭A.品質(zhì)競爭，包括規(guī)模、戶型、園林、配套、物管、價(jià)格等的綜合優(yōu)勢B.人型樓盤、成熟樓盤都具有綜合素質(zhì)優(yōu)勢，以差異化的個(gè)性及形象在市場占?據(jù)

2、一席之地C.區(qū)別于竟?fàn)帉?duì)手，以品質(zhì)為核心的形象差異吸引力高園林不精，物管不專高品質(zhì)生活要從細(xì)節(jié)做起A.園林的規(guī)劃，園林的規(guī)模，園林的特色都成為項(xiàng)日品質(zhì)的具體體現(xiàn)，是囤繞生活的生動(dòng)展露B.重視園林建設(shè)，從最細(xì)節(jié)的地方做起，贏得競爭優(yōu)勢C.優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)體現(xiàn)品質(zhì)生活的價(jià)值1.2市場機(jī)會(huì)點(diǎn)市場缺乏高品質(zhì)的樓盤，表現(xiàn)在樓盤木身的硬件配套不完善，使消費(fèi)者尤具是高端消費(fèi)Page1of24區(qū)域市場分析者沒有好的選擇。因此，要做高品質(zhì)的樓盤，必須從戶型、園林、配套、物管等細(xì)節(jié)綜合展現(xiàn)出來，才能引起當(dāng)?shù)厥袌龅霓Z動(dòng)，成

3、為桂平的標(biāo)志性樓盤%1周邊住宅狀況1.3競爭對(duì)手分析日前桂平在售樓盤約13個(gè)，從規(guī)模、開發(fā)周期、產(chǎn)品及檔次等因素考慮，“現(xiàn)代人家”、“幸福家園”、“郁江灣花園”、“七星花苑”、“豐寶人廈”及“粵桂花城”六人樓盤是目前我們重點(diǎn)關(guān)注的在偉樓盤Page2of24郁江灣花園Page3of24Page4of24“現(xiàn)代人家”、“幸福家園”、“郁江灣花園”和“粵桂花城”后續(xù)供應(yīng)量人，是項(xiàng)目主要竟?fàn)帉?duì)手；竟?fàn)庬?xiàng)日的形象差異不人，過多依賴項(xiàng)日擁有的自然景觀、規(guī)模以及地段等硬件條件去推廣，推廣語彈性不夠強(qiáng)，包裝本地化，雖倡

4、導(dǎo)”生活“，但未把“生活”上升到更高高度。樓盤宣傳推廣渠道主要采用戶外廣告牌、DM廣告及在中心路段設(shè)立接待中心，輔助推廣方式是電視媒體。%1周邊商業(yè)狀況%1未來竟?fàn)帉?duì)手分析三、項(xiàng)Id優(yōu)劣性分析項(xiàng)日競爭力分析2.3項(xiàng)1=1優(yōu)劣勢分析項(xiàng)H獨(dú)有優(yōu)勢由于桂平房地產(chǎn)市場比較小，發(fā)掘和深化自身獨(dú)特的賣點(diǎn)才能搶占更多的市場份額，從而在市場中脫穎而出，實(shí)現(xiàn)良好的銷售速度和銷售業(yè)績。A.桂平首個(gè)歐陸風(fēng)情建筑的生活社區(qū)項(xiàng)日采用了歐陸風(fēng)情建筑設(shè)計(jì)，是桂平首個(gè)采用異國風(fēng)情特色建筑，成為當(dāng)?shù)刈罹哂写硇缘臉潜P。B.優(yōu)美的園林景觀

5、，拉開與競爭對(duì)于的差距由于其他竟?fàn)帉?duì)于對(duì)園林景觀的重視程度不高，優(yōu)美的園林景觀將成為吸引客戶最直接的元Page5of24素之一。所以，園林規(guī)劃必須要延續(xù)歐陸風(fēng)情園林情調(diào)，融入東方園林細(xì)節(jié)，同時(shí)在開售初期盡可能把部分園林實(shí)景呈現(xiàn)出來，讓客戶能夠親身感受項(xiàng)kl的園林美景。項(xiàng)U獨(dú)有優(yōu)勢C.人性化、超前的戶型設(shè)計(jì)建議在戶型方血增加入戶花園、轉(zhuǎn)角飄窗等具有特色的設(shè)計(jì)，保證建筑質(zhì)暈，通過廣告宣傳包裝，使產(chǎn)品質(zhì)量成為項(xiàng)目的最大亮點(diǎn)D.完善的小區(qū)配套項(xiàng)日占地95畝，屬于桂平市內(nèi)規(guī)模較人，配套最全的綜合住宅小區(qū)。教育配套

6、有幼兒園，生活配套有會(huì)所、商業(yè)街及生態(tài)停車場等非項(xiàng)日獨(dú)有優(yōu)勢項(xiàng)日并非所有的賣點(diǎn)都是自身獨(dú)佇的，往往因?yàn)槭袌龅淖兓屍渌偁帉?duì)手超越或利用，因此在推廣過程屮要結(jié)合每個(gè)階段推貨重點(diǎn)來進(jìn)行賣點(diǎn)包裝A、人規(guī)模項(xiàng)日雖然不是市內(nèi)最人規(guī)模的樓盤，但開發(fā)體量達(dá)到14力平方米，對(duì)于消費(fèi)者來說已經(jīng)是一個(gè)吸引點(diǎn)。B、有山景、景觀資源項(xiàng)日雖然不是一線的山景和江景盤，但不缺山景和景觀資源，同樣擁有良好的H然生態(tài)環(huán)境。項(xiàng)日除了擁有較多優(yōu)勢外，也同吋存有部分的劣勢。我們把劣勢細(xì)分為長期、中期、短期三種。長期劣勢需要盡量規(guī)避小期劣勢可

7、通過包裝進(jìn)行掩飾短期劣勢則通過改造，使之轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢，真正做到揚(yáng)長避短項(xiàng)日核心競爭力：1、可以幫助建立項(xiàng)日品牌，創(chuàng)造可持續(xù)盈利能力，有效促進(jìn)銷售完成；2、可以提升企業(yè)品牌，形成良好口碑，幫助企業(yè)形成差異化競爭優(yōu)勢；3、項(xiàng)1_1核心競爭力和項(xiàng)目品牌可同時(shí)提升企業(yè)品牌的知名度和美譽(yù)度，產(chǎn)生雙品牌效mi.o四、客戶群分析Page6of24客戶群體可初步分為五人類：?原居民——該類別客戶因長久居住在該區(qū)域，對(duì)木區(qū)域的形彖和特征有深刻的認(rèn)識(shí)；“生活方便、關(guān)系融洽，這是每個(gè)住過該區(qū)域的人體會(huì)最深的，就是割舍不下這份“

8、地域情”。由于以往居住的環(huán)境條件因?yàn)椴睿@批客戶因此對(duì)配套齊全的小區(qū)盤比較熱衷；結(jié)論：配套齊全，環(huán)境優(yōu)美的人型小區(qū)盤有比較人的需求，這類樓盤的銷偉價(jià)格也明顯高于具他單體樓的售價(jià)O企業(yè)事業(yè)機(jī)關(guān)單位員工——如各政府部門的公務(wù)員、各級(jí)職能部門、高收入企業(yè)員T,擁有穩(wěn)定的高收入，而且喜歡集體購買。該類客戶隨著收入的增加，也有再次選擇更優(yōu)質(zhì)樓盤的意向。O結(jié)論：比較有消費(fèi)力的一類客戶群，對(duì)大戶型有一?定的需求。O私企老板——各類專業(yè)市場的老板等該部分主