商鋪之系數(shù)定價法.doc

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1、商鋪之系數(shù)定價法1、根據(jù)項目的建設成本、目標利潤水平、競爭態(tài)勢及項目本身的立地條件、建設水平及規(guī)模，設定期望的銷售總額。如：Y億元。2、憑經(jīng)驗對項目不同層別進行系數(shù)設定。原則上，一層是項目價值最高、價格最高的層別，系數(shù)通常取100%；第二層次之，根據(jù)項目具體情況取小于100%系數(shù)值，系數(shù)值大小取決于項目的人流導向系統(tǒng)、商鋪的規(guī)劃布局，周邊商鋪價格水平等因素，以此類推層別越高系數(shù)越小，地下層別也是如此。如設定樓層系數(shù)比為：1F：2F：3F=1：0.55：0.3公式1：該層別系數(shù)×該層別銷售面積（建筑面積）=權重系數(shù)公式2：∑（求和）權重系數(shù)=總權

2、重系數(shù)，即，各層別權重系數(shù)相加求和得出總權重系數(shù)公式3：該層別總價=項目整體目標銷售總額÷總權重系數(shù)×該層的權重系數(shù)公式:4：該層別總價÷層別銷售面積=該層別均價在得出各層別總價和該層別均價的前提下，具體計算各層別不同位置商鋪的售價，具體如下:根據(jù)各個具體的商鋪在該層別的位置、能見度、通道類別、到達度、面積等因素設定相應系數(shù)值，（此時不考慮該層別在整個項目的權重系數(shù)和銷售總價，設定思路和設定層別系數(shù)相似），即位置最好、面積最適合、能見度最高、最容易到達的店鋪設置為100%,根據(jù)不同因素遞減。公式5：商鋪系數(shù)（上述設定的）×商鋪銷售面積=商鋪權重

3、系數(shù)公式6：∑（各個具體商鋪）具體商鋪權重系數(shù)=層別商鋪總權重系數(shù)公式7：具體商鋪總價=層別計算銷售總額÷層別總權重系數(shù)×具體商鋪權重系數(shù)公式8：具體商鋪銷售單價=該商鋪的銷售總價÷具體商鋪可銷售面積公式9：具體商鋪總價÷具體商鋪銷售面積=具體商鋪單價