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1、投資公司部份股權(quán)評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估方法四、價(jià)值類型及其定義?????依據(jù)本次評(píng)估目的，確定本次評(píng)估的價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值。?????市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。?????五、評(píng)估基準(zhǔn)日?????本項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估的基準(zhǔn)日是?2013?年?10?月?31?日。資產(chǎn)評(píng)估中的一切取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為評(píng)估基準(zhǔn)日有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。?????（一）該基準(zhǔn)日接近經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)日，能較好的反映委估資產(chǎn)狀況。?????（二）該基準(zhǔn)日為“XX投
2、資”的會(huì)計(jì)月末報(bào)表日，也是審計(jì)報(bào)告的審計(jì)基準(zhǔn)日，有利于資產(chǎn)清查和準(zhǔn)確列示評(píng)估范圍中資產(chǎn)及負(fù)債的賬面金額。?????六、評(píng)估依據(jù)?????本次資產(chǎn)評(píng)估遵循的評(píng)估依據(jù)主要包括法律法規(guī)依據(jù)、評(píng)估準(zhǔn)則依據(jù)、資產(chǎn)權(quán)屬依據(jù)，及評(píng)定估算時(shí)采用的取價(jià)依據(jù)和其他參考資料等，具體如下：?????（一）法律法規(guī)依據(jù)?????1.《中華人民共和國(guó)公司法》（2005?年?10?月?27?日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十八次會(huì)議修訂）；?????2．《中華人民共和國(guó)證券法》；（2004?年?8?月?28?日第十屆全國(guó)
3、人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議修訂）；?????3.《中華人民共和國(guó)土地管理法》（2004?年?8?月?28?日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議修訂）；?????4.《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（2007?年修訂）。?????5、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)條例》；?????6、其他相關(guān)法律、法規(guī)、通知文件等?????（二）評(píng)估準(zhǔn)則依據(jù)?????1.《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》（財(cái)企（2004）20?號(hào)）；?????2.《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》（財(cái)企（2004）2
4、0?號(hào)）；?3.《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—評(píng)估報(bào)告》（中評(píng)協(xié)[2007]189?號(hào)）；?????4.《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—評(píng)估程序》（中評(píng)協(xié)[2007]189?號(hào)）；?????5.《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—機(jī)器設(shè)備》（中評(píng)協(xié)[2007]189?號(hào)）；?????6.《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—不動(dòng)產(chǎn)》（中評(píng)協(xié)[2007]189?號(hào)）；?????7.《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見》（中評(píng)協(xié)[2007]189?號(hào)）；?????8.《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—企業(yè)價(jià)值》（中評(píng)協(xié)[2011]227?號(hào)）；?????9.《注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)
5、意見》（會(huì)協(xié)[2003]18?號(hào)）；?????10.《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-1999）；?????11.《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》（財(cái)政部令第?33?號(hào)）；?????13.《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第?1?號(hào)—存貨》等?38?項(xiàng)具體準(zhǔn)則（財(cái)會(huì)[2006]3?號(hào)）；?????14.《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則—應(yīng)用指南》（財(cái)會(huì)[2006]18?號(hào)）。?????（三）資產(chǎn)權(quán)屬依據(jù)?????1.?深房地字第?4000540069?號(hào)《房地產(chǎn)證》；?????2.設(shè)備發(fā)票；?????3．其他參考資料。?????（四
6、）取價(jià)依據(jù)?????1.?評(píng)估人員實(shí)地勘查、市場(chǎng)調(diào)查所獲得的資料；?????2、銀行對(duì)賬單及相關(guān)函證回函；?????3、“XX投資”提供的資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)資料，有關(guān)原始憑證等賬務(wù)資料；?????4、本評(píng)估機(jī)構(gòu)掌握的其他價(jià)格資料；?????5.其他參考資料。?????（五）其它參考資料?????1.?“XX投資”2010?年度、2011?年度、2012?年度及評(píng)估基準(zhǔn)日審計(jì)報(bào)告；?????2.《資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊(cè)（第二版）》（北京科學(xué)技術(shù)出版社）；?????3．其他參考資料。?????七、評(píng)估
7、方法?????（一）評(píng)估方法的選擇?????根據(jù)評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析了三種資產(chǎn)評(píng)估基?本方法的適用性。?????由于國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)尚不完善，目前很難獲取到與“XX投資”企業(yè)類型、?業(yè)務(wù)種類相似的交易案例的完整信息，進(jìn)而無法采用市場(chǎng)法確定其整體資產(chǎn)價(jià)值。因此不宜采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。?????“XX投資”前幾年經(jīng)營(yíng)情況為虧損，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流為凈流出，同時(shí)“XX投資”?于?2012?年?6?月進(jìn)行了股權(quán)變更，變更了獨(dú)資控股股東，同時(shí)對(duì)公司經(jīng)營(yíng)范圍進(jìn)行了變更，故其歷史資料已無可
8、比性，因此不宜采用收益法確定其整體資產(chǎn)價(jià)值。?????被評(píng)估企業(yè)有完整的會(huì)計(jì)記錄信息，申報(bào)的委估資產(chǎn)明確，可根據(jù)財(cái)務(wù)資料和構(gòu)建資料以及現(xiàn)場(chǎng)勘察核實(shí)；另外，經(jīng)訪談和收集行業(yè)資料等途徑調(diào)查了解，除已申報(bào)資產(chǎn)、負(fù)債外，未有跡象表明存在顯著的帳外可確指或不可確指的無形資產(chǎn)。因此本次評(píng)估可以選擇資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評(píng)估?????綜上，本次評(píng)估確定采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評(píng)估。?????（二）資產(chǎn)基礎(chǔ)法介紹?????資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是以在評(píng)估基準(zhǔn)日重新建造一個(gè)與評(píng)估對(duì)象相同的企業(yè)或獨(dú)立獲利實(shí)體所需的投資額作為判斷整體資產(chǎn)價(jià)
