商業(yè)地產(chǎn)短線操作問(wèn)題研究.doc

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1、商業(yè)地產(chǎn)短線操作問(wèn)題研究?jī)?nèi)容摘要:近幾年我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)多采用分割出售的開(kāi)發(fā)模式,這種短線操作模式已嚴(yán)重制約了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。本文剖析了商業(yè)地產(chǎn)短線操作的原因,分析了由此帶來(lái)的問(wèn)題,并提出了解決對(duì)策。關(guān)鍵詞:商業(yè)地產(chǎn)短線操作近幾年我國(guó)推向市場(chǎng)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,多數(shù)采用“商鋪全零售”模式或“產(chǎn)權(quán)式商鋪全零售”這兩種模式,“商鋪全零售”是指開(kāi)發(fā)商將大的商業(yè)項(xiàng)目分割成若干個(gè)中小商鋪,然后再將具有特定位置的商鋪賣(mài)給眾多業(yè)主,這些業(yè)主可以自行經(jīng)營(yíng),也可將商鋪再轉(zhuǎn)租給其他人經(jīng)營(yíng);“產(chǎn)權(quán)式商鋪全零售”模式是指開(kāi)發(fā)商將商鋪的產(chǎn)權(quán)全部分割出售,購(gòu)買(mǎi)者擁有的不是一個(gè)個(gè)獨(dú)立的商鋪,而是根

2、據(jù)份額擁有對(duì)整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán),它類(lèi)似一種融資工具,由業(yè)主們根據(jù)擁有的商鋪面積大小推舉物業(yè)管理公司對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行管理。近二三年我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)在“產(chǎn)權(quán)式商鋪全零售”模式基礎(chǔ)上,又發(fā)展起“售后返租”的模式,售后返租又稱返租銷(xiāo)售,或售后回租,是指房地產(chǎn)商為促進(jìn)銷(xiāo)售,銷(xiāo)售產(chǎn)權(quán)式商鋪時(shí),與買(mǎi)家約定,在出售后的一定年限內(nèi),由買(mǎi)家把經(jīng)營(yíng)權(quán)交由房地產(chǎn)商行使,開(kāi)發(fā)商承諾每年給予一定的固定租金給買(mǎi)家。在上述兩種模式下,由于利益關(guān)系,開(kāi)發(fā)商往往只關(guān)心商鋪銷(xiāo)售情況,不可避免地存在短線操作問(wèn)題,即只關(guān)心前期銷(xiāo)售,不管后期運(yùn)營(yíng)。在“售后返租”的這一模式下,售后包租實(shí)際上是開(kāi)發(fā)商賣(mài)

3、鋪的一種噱頭,演變?yōu)殚_(kāi)發(fā)商套取現(xiàn)金的一個(gè)財(cái)務(wù)技巧。從表面上看,開(kāi)發(fā)商可以開(kāi)出比較高的年收益率,如8%、10%甚至12%的售后包租收益率,但實(shí)際上,他們通過(guò)提高商鋪售價(jià),完全可以將今后要付給投資者的利息預(yù)提出來(lái)。因此,一旦開(kāi)發(fā)商將商鋪售出,該商業(yè)項(xiàng)目與開(kāi)發(fā)商利益已無(wú)太大關(guān)系。因此,開(kāi)發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中存在短線操作問(wèn)題。于是我們經(jīng)?？梢钥吹?商業(yè)項(xiàng)目銷(xiāo)售場(chǎng)景火爆,銷(xiāo)售后商業(yè)城日漸蕭條的局面。并經(jīng)常形成開(kāi)發(fā)商、經(jīng)營(yíng)商、物業(yè)管理商三方矛盾,許多項(xiàng)目還引起了眾多小業(yè)主與開(kāi)發(fā)商糾纏不止的經(jīng)濟(jì)糾紛。目前的我國(guó)這種贏利模式類(lèi)似十幾年前我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目采用的模式,

4、據(jù)臺(tái)灣有關(guān)資深人士透露,采用這些模式的項(xiàng)目?jī)H有一家能持續(xù)成功經(jīng)營(yíng),其余的則出現(xiàn)多次的經(jīng)營(yíng)調(diào)整,最終亦難以成功。筆者認(rèn)為我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只有將目前這種劃整為零的分割出售的模式,轉(zhuǎn)到只租不售或整體出售的模式中,才能把開(kāi)發(fā)商的利益捆綁與商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)捆綁在一起,才能解決商業(yè)地產(chǎn)短期操作模式問(wèn)題。商業(yè)地產(chǎn)短線操作原因分析(一)商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)5房地產(chǎn)是目前公認(rèn)的為數(shù)不多的一個(gè)暴利行業(yè)。據(jù)政府部門(mén)調(diào)查顯示,全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)高達(dá)到20%以上,而福州市物價(jià)局調(diào)查的結(jié)果顯示,福州的房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)在于20%-40%之間,高的一些項(xiàng)目甚至超過(guò)100%。而商

5、業(yè)地產(chǎn)價(jià)格又比住宅高出數(shù)倍,因此,商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)是非常高的,這也是近幾年我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)迅猛發(fā)展的一個(gè)最重要的原因。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn),多數(shù)開(kāi)發(fā)商都想快點(diǎn)把商鋪銷(xiāo)售出去,進(jìn)行新的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,賺取更多的利益,而不是想長(zhǎng)期從事商業(yè)營(yíng)運(yùn)。因此,多數(shù)開(kāi)發(fā)商只是把商業(yè)作為獲取暴利的一個(gè)手段,而不是目標(biāo)。這是造成眾多開(kāi)發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)短線操作的一個(gè)內(nèi)在重要原因。(二)商業(yè)地產(chǎn)承受著巨大的資金壓力一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資往往少則要幾億元,多則幾十億元,而開(kāi)發(fā)商往往僅能投入10%一20%的自有資金,其它資金主要來(lái)自銀行貸款、商鋪預(yù)售和其它融資渠道。在國(guó)家宏觀

6、調(diào)控下,向銀行貸款的難度很大,其它融資渠道融資又很困難;信托資金由于受到各種條件的限制,能融到的資金對(duì)于資金缺口來(lái)講,也只是杯水車(chē)薪;開(kāi)發(fā)商在自身的高速發(fā)展期和外部環(huán)境日漸惡化的情形之下.需要最大限度地迅速回籠投資,但商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,特別是大容量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成熟需要一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)間(往往需要幾年時(shí)間,甚至十多年)的市場(chǎng)培育,即使開(kāi)發(fā)商引進(jìn)了一些具有很高的經(jīng)營(yíng)水平、品牌效應(yīng)、強(qiáng)大消化能力的主力店客戶,此過(guò)程依然無(wú)法逾越。因此迫于資金壓力,開(kāi)發(fā)商不可能長(zhǎng)期持有商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán),更不可能等到項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成熟后再出售變現(xiàn)。這是造成商業(yè)地產(chǎn)短期操作的一個(gè)重要外在原因。(三)開(kāi)發(fā)商

7、缺少商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式迥異于地產(chǎn)的開(kāi)發(fā),國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展,一些開(kāi)發(fā)模式已十分成熟。但是,這些成熟的開(kāi)發(fā)模式僅是住宅的開(kāi)發(fā)模式,相對(duì)于住宅開(kāi)發(fā),商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式則顯得復(fù)雜得多。它不但要求能銷(xiāo)售出去,而且要售后不亂,保證項(xiàng)目能持續(xù)成功經(jīng)營(yíng)。這就要求開(kāi)發(fā)商除了具備拿地、建造、銷(xiāo)售等經(jīng)驗(yàn)外,還必須具備商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)招商、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等方面的經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)人才。特別是對(duì)一些大型項(xiàng)目而言,如ShoppingMall,是一種新引進(jìn)的業(yè)態(tài),國(guó)內(nèi)鮮有成功的經(jīng)驗(yàn)可供借鑒,難度更大。因此,由于商業(yè)意識(shí)不足及優(yōu)秀的商業(yè)人才奇缺的原因,商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不得不揚(yáng)長(zhǎng)避短,

8、沿用“賣(mài)完就走”的住宅開(kāi)發(fā)模式,加快資