商業(yè)地產(chǎn)短線操作問題研究

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1、商業(yè)地產(chǎn)短線操作問題研究近二三年我國商業(yè)地產(chǎn)在“產(chǎn)權(quán)式商鋪全零售”模式基礎(chǔ)上,又發(fā)展起“售后返租”的模式,售后返租又稱返租銷售,或售后回租,是指房地產(chǎn)商為促進(jìn)銷售,銷售產(chǎn)權(quán)式商鋪時,與買家約定,在出售后的一定年限內(nèi),由買家把經(jīng)營權(quán)交由房地產(chǎn)商行使,開發(fā)商承諾每年給予一定的固定租金給買家。在上述兩種模式下,由于利益關(guān)系,開發(fā)商往往只關(guān)心商鋪銷售情況,不可避免地存在短線操作問題,即只關(guān)心前期銷售,不管后期運(yùn)營。在“售后返租”的這一模式下,售后包租實(shí)際上是開發(fā)商賣鋪的一種噱頭,演變?yōu)殚_發(fā)商套取現(xiàn)金的一個財務(wù)技巧。從表面上看,開發(fā)商可以開出比較高的年收益率,如8%、10%甚至12%的售后包

2、租收益率,但實(shí)際上,他們通過提高商鋪售價,完全可以將今后要付給投資者的利息預(yù)提出來。因此,一旦開發(fā)商將商鋪售出,該商業(yè)項(xiàng)目與開發(fā)商利益已無太大關(guān)系。因此,開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中存在短線操作問題。于是我們經(jīng)?？梢钥吹?商業(yè)項(xiàng)目銷售場景火爆,銷售后商業(yè)城日漸蕭條的局面。并經(jīng)常形成開發(fā)商、經(jīng)營商、物業(yè)管理商三方矛盾,許多項(xiàng)目還引起了眾多小業(yè)主與開發(fā)商糾纏不止的經(jīng)濟(jì)糾紛。目前的我國這種贏利模式類似十幾年前我國臺灣地區(qū)多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目采用的模式,據(jù)臺灣有關(guān)資深人士透露,采用這些模式的項(xiàng)目僅有一家能持續(xù)成功經(jīng)營,其余的則出現(xiàn)多次的經(jīng)營調(diào)整,最終亦難以成功。筆者認(rèn)為我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商只有將目前這

3、種劃整為零的分割出售的模式,轉(zhuǎn)到只租不售或整體出售的模式中,才能把開發(fā)商的利益捆綁與商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營捆綁在一起,才能解決商業(yè)地產(chǎn)短期操作模式問題。商業(yè)地產(chǎn)短線操作原因分析(一)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)利潤遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商業(yè)經(jīng)營利潤房地產(chǎn)是目前公認(rèn)的為數(shù)不多的一個暴利行業(yè)。據(jù)政府部門調(diào)查顯示,全國房地產(chǎn)行業(yè)利潤高達(dá)到20%以上,而福州市物價局調(diào)查的結(jié)果顯示,福州的房地產(chǎn)行業(yè)利潤在于20%-40%之間,高的一些項(xiàng)目甚至超過100%。而商業(yè)地產(chǎn)價格又比住宅高出數(shù)倍,因此,商業(yè)地產(chǎn)的利潤是非常高的,這也是近幾年我國商業(yè)地產(chǎn)迅猛發(fā)展的一個最重要的原因。由于房地產(chǎn)開發(fā)利潤遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商業(yè)經(jīng)營利潤,多數(shù)開發(fā)商都想快點(diǎn)把

4、商鋪銷售出去,進(jìn)行新的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,賺取更多的利益,而不是想長期從事商業(yè)營運(yùn)。因此,多數(shù)開發(fā)商只是把商業(yè)作為獲取暴利的一個手段,而不是目標(biāo)。這是造成眾多開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)短線操作的一個內(nèi)在重要原因。(二)商業(yè)地產(chǎn)承受著巨大的資金壓力一個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資往往少則要幾億元,多則幾十億元,而開發(fā)商往往僅能投入10%一20%的自有資金,其它資金主要來自銀行貸款、商鋪預(yù)售和其它融資渠道。在國家宏觀調(diào)控下,向銀行貸款的難度很大,其它融資渠道融資又很困難;信托資金由于受到各種條件的限制,能融到的資金對于資金缺口來講,也只是杯水車薪;開發(fā)商在自身的高速發(fā)展期和外部環(huán)境日漸惡化的情形之下.需要最

5、大限度地迅速回籠投資,但商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,特別是大容量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成熟需要一個較長時間(往往需要幾年時間,甚至十多年)的市場培育,即使開發(fā)商引進(jìn)了一些具有很高的經(jīng)營水平、品牌效應(yīng)、強(qiáng)大消化能力的主力店客戶,此過程依然無法逾越。因此迫于資金壓力,開發(fā)商不可能長期持有商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán),更不可能等到項(xiàng)目運(yùn)營成熟后再出售變現(xiàn)。這是造成商業(yè)地產(chǎn)短期操作的一個重要外在原因。(三)開發(fā)商缺少商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)商業(yè)經(jīng)營模式迥異于地產(chǎn)的開發(fā),國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過十幾年的發(fā)展,一些開發(fā)模式已十分成熟。但是,這些成熟的開發(fā)模式僅是住宅的開發(fā)模式,相對于住宅開發(fā),商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式則顯得復(fù)雜得多。它不但要求能銷

6、售出去,而且要售后不亂,保證項(xiàng)目能持續(xù)成功經(jīng)營。這就要求開發(fā)商除了具備拿地、建造、銷售等經(jīng)驗(yàn)外,還必須具備商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)招商、商業(yè)運(yùn)營等方面的經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)人才。特別是對一些大型項(xiàng)目而言,如ShoppingMall,是一種新引進(jìn)的業(yè)態(tài),國內(nèi)鮮有成功的經(jīng)驗(yàn)可供借鑒,難度更大。因此,由于商業(yè)意識不足及優(yōu)秀的商業(yè)人才奇缺的原因,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不得不揚(yáng)長避短,沿用“賣完就走”的住宅開發(fā)模式,加快資金回籠速度,避開商業(yè)人才缺乏的短處,將商鋪經(jīng)營問題留給大型商家或買家自行處理。商業(yè)地產(chǎn)短線操作帶來的問題商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局不合理,造成商業(yè)資源和社會資源嚴(yán)重浪費(fèi)。由于商業(yè)地產(chǎn)短線操作問題,不少開發(fā)商根本不怎

7、么考慮商業(yè)地產(chǎn)后續(xù)怎么經(jīng)營這一問題,只要能把物業(yè)賣出去就行了,這往往導(dǎo)致一些地產(chǎn)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時,認(rèn)證不充分,建設(shè)開發(fā)盲目,招商項(xiàng)目定位與市場脫節(jié),貪大求全,脫離當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平。造成了階段性結(jié)構(gòu)性的網(wǎng)點(diǎn)布局地區(qū)不平衡和不合理,并引發(fā)不利就業(yè)、擾民、影響交通、破壞環(huán)境等一系列問題。這種投資自發(fā)性和盲目性突出表現(xiàn)網(wǎng)點(diǎn)布局上,東部多,西部少,老城市多,新城市少。業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)上大型百貨店過剩,新型業(yè)態(tài)發(fā)展緩慢,許多開發(fā)商重復(fù)建設(shè)造成商業(yè)資源和社會資源嚴(yán)重浪費(fèi)。比如,美國有4.