解碼商業(yè)地產(chǎn)短線操作

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1、在國外及香港地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，發(fā)展商絕大多數(shù)是采用長期投資和管理的贏利模式，然而，我國絕大部分商業(yè)地產(chǎn)的贏利模式則為短線操作。?近幾年來，商業(yè)地產(chǎn)在我國各地迅速興起，發(fā)展勢頭很好。但是，已開業(yè)的大型商業(yè)項(xiàng)目問題很多，正在銷售中且未開業(yè)的則存在較多的隱患。投資客和開發(fā)商應(yīng)分析這些問題，以便能在項(xiàng)目的操作中設(shè)計(jì)出多方共贏的贏利模式，為項(xiàng)目能夠持續(xù)成功經(jīng)營創(chuàng)造條件。中國商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀???著住宅開發(fā)商利潤率的減少，從2002年年初起，我國許多房地產(chǎn)開發(fā)商迅速擠入利潤空間很大的商業(yè)地產(chǎn)。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2004年1-5月，商業(yè)營業(yè)用房投資458億元，同比增長38.7％，占全社會(huì)固定

2、資產(chǎn)投資額的3％，占房地產(chǎn)開發(fā)投資額的12.37％，商業(yè)營業(yè)用房施工面積為11092萬平方米，同比增長94.7％，其中，新開工2734萬平方米，增長23％，竣工2822萬平方米，增長35.7％。??????由此可見，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過國民經(jīng)濟(jì)的增長速度?？傮w來講，可以斷定我國商業(yè)地產(chǎn)的投資開發(fā)的確是過熱。在國家宏觀調(diào)控之后的商業(yè)地產(chǎn)，其開發(fā)量增長幅度將會(huì)有所下降。??????2002年至2003年期間推向市場的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，多數(shù)采用“產(chǎn)權(quán)式商鋪全零售”模式或“主力店租賃+商鋪全零售”模式?！爱a(chǎn)權(quán)式商鋪全零售”模式是將商鋪的產(chǎn)權(quán)全部出售，而將其經(jīng)營權(quán)租給某些大型的零

3、售企業(yè)；“主力店租賃+商鋪全零售”模式則是開發(fā)商保留若干主力店群的產(chǎn)權(quán)，將其余的小商鋪全部零售。前者的后遺癥比后者更為嚴(yán)重，這二種商業(yè)地產(chǎn)贏利模式在一些已開業(yè)的項(xiàng)目中暴露了許多問題，引起了眾多小業(yè)主與開發(fā)商糾纏不止的糾紛，一些項(xiàng)目也因此停止?fàn)I業(yè)。????贏利模式類似十幾年前我國臺(tái)灣地區(qū)多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目采用的模式，據(jù)臺(tái)灣有關(guān)資深人士透露，采用這些模式的項(xiàng)目僅有一家能持續(xù)成功經(jīng)營，其余的則出現(xiàn)多次的經(jīng)營調(diào)整，最終亦難以成功。這二種贏利模式均可謂短期操作模式。商業(yè)地產(chǎn)贏利模式影響項(xiàng)目的成功率，而贏利模式又受制于項(xiàng)目的融資渠道和自有資金量。隨著國家宏觀調(diào)整下的各類限制，此類短期操作模

4、式將被大部分開發(fā)商繼續(xù)采用。短線操作的三大原因?與較高的利潤空間成線性正相關(guān)關(guān)系，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)同樣具有較大的風(fēng)險(xiǎn)，特別是采取了短線操作模式的項(xiàng)目。到底是哪些原因造成中國商業(yè)地產(chǎn)短線操作的現(xiàn)象呢？筆者認(rèn)為有三大原因：??????原因一：自有資金不足??????一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資往往要少則幾億元，多的甚至達(dá)幾十億元，建議期也較長，達(dá)2-4年，而開發(fā)商往往僅能投入10％-20％的自有資金，其它資金主要來自銀行貸款、商鋪預(yù)售和其它融資渠道。在國家宏觀調(diào)控下，開發(fā)商向銀行貸款的難度很大，其它融資渠道則幾乎沒法弄到錢：信托資金由于受到各種條件的限制，能融到的資金對(duì)于項(xiàng)目資金缺口來講

5、，也只是杯水車薪；國外房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)的進(jìn)入難度更大，除政策因素外，國內(nèi)獨(dú)有的商業(yè)地產(chǎn)贏利模式讓這些投資機(jī)構(gòu)知難而退。??????在各種融資渠道幾乎不通的情況下，商鋪預(yù)售成了開發(fā)商唯一的希望。銷售商鋪也成為商業(yè)地產(chǎn)短線操作的標(biāo)志。銷售比例越大，項(xiàng)目投資回收期越短，風(fēng)險(xiǎn)也越大。?????????有關(guān)的調(diào)研機(jī)構(gòu)曾對(duì)香港和國內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)率進(jìn)行分析，結(jié)果是香港房地產(chǎn)企業(yè)的市場資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是0.03，而國內(nèi)的則為0.33。資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為銷售收入（或營業(yè)收入）與平均資產(chǎn)總值之比，它是衡量企業(yè)經(jīng)濟(jì)效率的指標(biāo)。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，資金周轉(zhuǎn)率越高，說明其銷售面積越多，項(xiàng)目越是短線操

6、作。??????原因二：市場提供了契機(jī)??????我國金融市場的個(gè)人投資品種不多且收益情況均不理想，這給商業(yè)地產(chǎn)商鋪銷售提供了良好的契機(jī)。??????自2000年以來，個(gè)人投資的主力品種——股票市場一蹶不振，大多數(shù)入市者的股票市值已蒸發(fā)了五、六成，收益情況慘不忍睹；期貨則因九十年代的騙局多多而至今只有極少數(shù)人跟進(jìn)，跟進(jìn)者也是多虧少盈；銀行存款利率更是低得可憐，三年期2.16％，五年期2.25％，這使銀行成為很多人存款安全的地方；國債和企業(yè)債的回報(bào)率略高些，2004年三年期國債利率為2.65％，7年期企業(yè)債約4％，但亦不盡如意。??????據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2003年全國

7、居民存款高達(dá)11.03萬億元，這個(gè)數(shù)據(jù)是很驚人的，其中有部分一直在尋找回報(bào)率高些的個(gè)人投資品種，而商業(yè)地產(chǎn)5％-12％年回報(bào)率的商鋪當(dāng)然具有很強(qiáng)的吸引力。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)這塊資金市場十分青睞，如果能有10％的居民存款拿出來投資商鋪，這塊資金量就是1.1萬億元，相當(dāng)于2004年1-5月份商業(yè)營業(yè)用房投資額458億元的二十四倍，既然有了這個(gè)市場，開發(fā)商何樂而不為呢？??????原因三：開發(fā)商“揚(yáng)長避短”???????國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過十幾年的發(fā)展，一些開發(fā)模式也十分成熟。但是，這些成熟的開發(fā)模式僅是住宅的開發(fā)