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1、商業(yè)地產短線操作問題研宄內容摘要：近幾年我國商業(yè)地產多采用分割出售的開發(fā)模式，這種短線操作模式已嚴重制約了商業(yè)地產的發(fā)展。本文剖析了商業(yè)地產短線操作的原因，分析了由此帶來的問題，并提出了解決對策。關鍵詞：商業(yè)地產短線操作近幾年我國推向市場的商業(yè)地產項目，多數(shù)采用“商鋪全零售”模式或“產權式商鋪全零售”這兩種模式，“商鋪全零售”是指開發(fā)商將大的商業(yè)項目分割成若干個中小商鋪，然后再將具有特定位置的商鋪賣給眾多業(yè)主，這些業(yè)主可以自行經營，也可將商鋪再轉租給其他人經營；“產權式商鋪全零售”模式是指開發(fā)商將商鋪的產權全部分割出
2、售，購買者擁有的不是一個個獨立的商鋪，而是根據(jù)份額擁有對整個商業(yè)項目的產權及其收益權，它類似一種融資工具，由業(yè)主們根據(jù)擁有的商鋪面積大小推舉物業(yè)管理公司對整個項目進行管理。近二三年我國商業(yè)地產在“產權式商鋪全零售”模式基礎上，又發(fā)展起“售后返租”的模式，售后返租又稱返租銷售，或售后回租，是指房地產商為促進銷售，銷售產權式商鋪時，與買家約定，在出售后的一定年限內，由買家把經營權交由房地產商行使，開發(fā)商承諾每年給予一定的固定租金給買家。在上述兩種模式下，由于利益關系，開發(fā)商往往只關心商鋪銷售情況，不可避免地存在短線操作問
3、題，即只關心前期銷售，不管后期運營。在“售后返租”的這一模式下，售后包租實際上是開發(fā)商賣鋪的一種噱頭，演變?yōu)殚_發(fā)商套取現(xiàn)金的一個財務技巧從表面上看，開發(fā)商可以開出比較高的年收益率，如8%、10%甚至12%的售后包租收益率，但實際上，他們通過提高商鋪售價，完全可以將今后要付給投資者的利息預提出來。因此，一旦開發(fā)商將商鋪售出，該商業(yè)項目與開發(fā)商利益已無太大關系。因此，開發(fā)商在商業(yè)地產開發(fā)中存在短線操作問題。于是我們經常可以看到，商業(yè)項目銷售場景火爆，銷售后商業(yè)城日漸蕭條的局面。并經常形成開發(fā)商、經營商、物業(yè)管理商三方矛盾
4、，許多項目還引起了眾多小業(yè)主與開發(fā)商糾纏不止的經濟糾紛。目前的我國這種贏利模式類似十幾年前我國臺灣地區(qū)多數(shù)商業(yè)地產項目采用的模式，據(jù)臺灣有關資深人士透露，采用這些模式的項目僅有一家能持續(xù)成功經營，其余的則出現(xiàn)多次的經營調整，最終亦難以成功。筆者認為我國商業(yè)地產開發(fā)商只有將目前這種劃整為零的分割出售的模式，轉到只租不售或整體出售的模式中，才能把開發(fā)商的利益捆綁與商業(yè)地產運營捆綁在一起，才能解決商業(yè)地產短期操作模式問題。商業(yè)地產短線操作原因分析（一）商業(yè)房地產開發(fā)利潤遠遠高于商業(yè)經營利潤房地產是目前公認的為數(shù)不多的一個暴
5、利行業(yè)。據(jù)政府部門調查顯示，全國房地產行業(yè)利潤高迗到20%以上，而福州市物價局調查的結果顯示，福州的房地產行業(yè)利潤在于20%-40%之間，高的一些項目甚至超過100%。而商業(yè)地產價格又比住宅高出數(shù)倍，因此，商業(yè)地產的利潤是非常高的，這也是近幾年我國商業(yè)地產迅猛發(fā)展的一個最重要的原因。由于房地產開發(fā)利潤遠遠高于商業(yè)經營利潤，多數(shù)開發(fā)商都想快點把商鋪銷售出去，進行新的地產開發(fā)項目，賺取更多的利益，而不是想長期從事商業(yè)營運。因此，多數(shù)開發(fā)商只是把商業(yè)作為獲取暴利的一個手段，而不是目標。這是造成眾多開發(fā)商在商業(yè)地產開發(fā)短線操
6、作的一個內在重要原因。（二）商業(yè)地產承受著巨大的資金壓力一個商業(yè)地產項目的投資往往少則要幾億元，多則幾十億元，而開發(fā)商往往僅能投入10%—20%的自有資金，其它資金主要來自銀行貸款、商鋪預售和其它融資渠道。在國家宏觀調控下，向銀行貸款的難度很大，其它融資渠道融資又很困難；信托資金由于受到各種條件的限制，能融到的資金對于資金缺口來講，也只是杯水車薪；開發(fā)商在自身的高速發(fā)展期和外部環(huán)境日漸惡化的情形之下.需要最大限度地迅速回籠投資，但商業(yè)地產項目，特別是大容量的商業(yè)地產項目的成熟需要一個較長時間（往往需要幾年時間，甚至十
7、多年）的市場培育，即使開發(fā)商引進了一些具有很高的經營水平、品牌效應、強大消化能力的主力店客戶，此過程依然無法逾越。因此迫于資金壓力，開發(fā)商不可能長期持有商業(yè)地產產權，更不可能等到項目運營成熟后再出售變現(xiàn)這是造成商業(yè)地產短期操作的一個重要外在原因。（三）開發(fā)商缺少商業(yè)地產的開發(fā)經驗商業(yè)經營模式迥異于地產的開發(fā)，國內房地產企業(yè)經過十幾年的發(fā)展，一些開發(fā)模式已十分成熟。但是，這些成熟的開發(fā)模式僅是住宅的開發(fā)模式，相對于住宅開發(fā)，商業(yè)地產的開發(fā)模式則顯得復雜得多。它不但要求能銷售出去，而且要售后不亂，保證項目能持續(xù)成功經營。
8、這就要求開發(fā)商除了具備拿地、建造、銷售等經驗外，還必須具備商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)招商、商業(yè)運營等方面的經驗和專業(yè)人才。特別是對一些大型項目而言，如ShoppingMall,是一種新引進的業(yè)態(tài)，國內鮮有成功的經驗可供借鑒，難度更大。因此，由于商業(yè)意識不足及優(yōu)秀的商業(yè)人才奇缺的原因，商業(yè)地產開發(fā)商不得不揚長避短，沿用“賣完就走”的住宅開發(fā)模式，加快資金回籠
