商業(yè)地產(chǎn)短線操作問題研究論文

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1、商業(yè)地產(chǎn)短線操作問題研究論文.freelall,是一種新引進的業(yè)態(tài),國內(nèi)鮮有成功的經(jīng)驗可供借鑒,難度更大。因此,由于商業(yè)意識不足及優(yōu)秀的商業(yè)人才奇缺的原因,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不得不揚長避短,沿用“賣完就走”的住宅開發(fā)模式,加快資金回籠速度,避開商業(yè)人才缺乏的短處,將商鋪經(jīng)營問題留給大型商家或買家自行處理。商業(yè)地產(chǎn)短線操作帶來的問題商業(yè)網(wǎng)點布局不合理,造成商業(yè)資源和社會資源嚴(yán)重浪費。由于商業(yè)地產(chǎn)短線操作問題,不少開發(fā)商根本不怎么考慮商業(yè)地產(chǎn)后續(xù)怎么經(jīng)營這一問題,只要能把物業(yè)賣出去就行了,這往往導(dǎo)致一些地產(chǎn)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目時,認(rèn)證不充分,建設(shè)開發(fā)盲目,招商項

2、目定位與市場脫節(jié),貪大求全,脫離當(dāng)?shù)叵M水平。造成了階段性結(jié)構(gòu)性的網(wǎng)點布局地區(qū)不平衡和不合理,并引發(fā)不利就業(yè)、擾民、影響交通、破壞環(huán)境等一系列問題。這種投資自發(fā)性和盲目性突出表現(xiàn)網(wǎng)點布局上,東部多,西部少,老城市多,新城市少。業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)上大型百貨店過剩,新型業(yè)態(tài)發(fā)展緩慢,許多開發(fā)商重復(fù)建設(shè)造成商業(yè)資源和社會資源嚴(yán)重浪費。比如,美國有4.5萬個購物中心,其中只有5%超大型購物中心,即我們現(xiàn)在說的MALL,不是所有的購物中心都可以稱上MALL的,在美國有鄰里購物中心、生活購物中心,這些面積大都在1.5萬平米左右。但是現(xiàn)在我國實際情況是,不少購物中心建設(shè)時片面貪

3、大求全,造成招商過程中,受到種種限制,無法招到足夠數(shù)量的品牌代理商和理想業(yè)態(tài),甚至有的購物中心可以用門可羅雀來形容。在商業(yè)街步行街開發(fā)上也有類似問題。由此,造成商業(yè)資源和社會資源嚴(yán)重浪費。商業(yè)設(shè)施利用率低。由于開發(fā)商對后期項目營運考慮得少,缺乏市場調(diào)查和市場定位這一主線,在建筑設(shè)計中,開發(fā)商往往為追求經(jīng)濟利益最大化,很容易為了便于銷售而規(guī)劃設(shè)計、為了便于出租而規(guī)劃設(shè)計、為了使用面積最大化而規(guī)劃設(shè)計、為了建設(shè)成本最低而規(guī)劃設(shè)計,卻忘記了營造良好的商業(yè)服務(wù)氛圍,無法充分營造健康、舒適的休閑購物空間以尊重消費者休憩、觀賞、停留和交流的需求,它必然造成商業(yè)地產(chǎn)后

4、期營運上的困難。商業(yè)地產(chǎn)后期營運困難,規(guī)模優(yōu)勢難以發(fā)揮。在目前商業(yè)地產(chǎn)短線操作模式下,開發(fā)商總是希望盡快將物業(yè)售出,以盡快回籠資金。而一旦商業(yè)地產(chǎn)被拆零賣掉,所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分散歸屬業(yè)主或租戶,地產(chǎn)商無權(quán)干涉。因此在商業(yè)地產(chǎn)的后續(xù)管理中地產(chǎn)商往往缺乏對項目的整體控制力。對商鋪業(yè)主而言,業(yè)主既是所有者,又可能是經(jīng)營者,其有權(quán)支配自己的商鋪。而小業(yè)主一旦要出租時更多的是從自身利益角度考慮,更傾向?qū)⑸啼伋鲎饨o高租金的商戶,不考慮經(jīng)營項目或商品品種、檔次,很難顧及到租戶對整體的影響,這就會形成一些業(yè)態(tài)、店鋪、經(jīng)營項目簡單隨意地拼湊在一起,勢必造成大型購物中心經(jīng)營及

5、布局無序、無特色,項目交叉重復(fù),雜亂無章,服務(wù)功能殘缺,更談不上良好的企業(yè)形象和效益。即使是在售后返租的模式下,開發(fā)商或管理公司對眾多小業(yè)主在經(jīng)營上有一定的調(diào)控權(quán),但由于涉及到開發(fā)商(或管理公司)、業(yè)主和經(jīng)營者三方關(guān)系,利益關(guān)系變得非常復(fù)雜,在處理一些問題,如在日常市場推廣、物業(yè)改造等方面相關(guān)費用分?jǐn)傆烧l出,出多少等等,非常困難,從而會影響到整個項目的發(fā)展后勁。容易造成經(jīng)濟糾紛,引起社會問題。商鋪買家花巨資把商鋪買下后,一旦發(fā)現(xiàn)與預(yù)期目標(biāo)相出甚遠(yuǎn),其不滿情緒就會滋生。特別是在售后返租形式下,把問題延期解決,極容易造成經(jīng)濟糾紛,引起社會問題。商業(yè)已是微利行

6、業(yè),其平均利潤率根本達不到開發(fā)商承諾的8%-10%的返利,甚至出現(xiàn)項目中許多商鋪租不出,這時,巨大的虧空不知該由誰出,我們知道房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是項目企業(yè),一旦項目做完,這個公司很可能就解散了,數(shù)量眾多的小業(yè)主們往往最后就會找到政府,由此引發(fā)社會問題。解決商業(yè)地產(chǎn)短線操作問題的建議(一)重新調(diào)整自身定位開發(fā)商在整個項目的發(fā)展過程中,自始至終是主要的角色,要盡快盡早放棄慣有的思維模式,杜絕商業(yè)地產(chǎn)賣完就走的錯誤思路,努力實現(xiàn)從地產(chǎn)開發(fā)商到商業(yè)經(jīng)營者角色的轉(zhuǎn)變,改變過去重建設(shè)、重銷售、重招商,輕服務(wù)、輕經(jīng)營、輕規(guī)劃的落后做法,確立地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)運營并重的經(jīng)營格局

7、。開發(fā)商應(yīng)認(rèn)識到隨著商業(yè)地產(chǎn)競爭日趨激烈,購買者觀念日趨成熟,如果還抱著賣完就走的短線操作思想,極有可能導(dǎo)致整個項目的失敗。(二)建立商業(yè)地產(chǎn)新型資金籌措模式在國外大多數(shù)的商業(yè)地產(chǎn)是由市場基金支撐運營的。在美國199家基金和171家公開上市基金擁有全國購物中心一半以上的投資,日本和南美情況也是類似的,在歐洲和東南亞,購物中心多半是由專業(yè)購物中心開發(fā)商運用自有資金來發(fā)展的。而我國的商業(yè)地產(chǎn)融資的渠道還比較單一,主要來自間接融資渠道.即銀行的貸款,直接融資渠道還不多。全國地產(chǎn)業(yè)銀行信貸依賴水平在70%一80%之間.而部分大型城市開發(fā)商對銀行信貸資金的依賴度已

8、超過90%。融資問題不解決,商業(yè)地產(chǎn)短線操作的問題就不可能從根本上解決。當(dāng)前,我