商業(yè)地產(chǎn)短線操作問(wèn)題探究

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1、商業(yè)地產(chǎn)短線操作問(wèn)題探究摘要：近幾年我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)多采用分割出售的開(kāi)發(fā)模式,這種短線操作模式已嚴(yán)重制約了商業(yè)地產(chǎn)的。本文剖析了商業(yè)地產(chǎn)短線操作的原因，了由此帶來(lái)的，并提出了解決對(duì)策。關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)短線操作近幾年我國(guó)推向市場(chǎng)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，多數(shù)采用“商鋪全零售”模式或“產(chǎn)權(quán)式商鋪全零售”這兩種模式，“商鋪全零售”是指開(kāi)發(fā)商將大的商業(yè)項(xiàng)目分割成若干個(gè)中小商鋪，然后再將具有特定位置的商鋪賣(mài)給眾多業(yè)主，這些業(yè)主可以自行經(jīng)營(yíng)，也可將商鋪再轉(zhuǎn)租給其他人經(jīng)營(yíng)；"產(chǎn)權(quán)式商鋪全零售”模式是指開(kāi)發(fā)商將商鋪的產(chǎn)權(quán)全部分割出售，購(gòu)買(mǎi)者擁有的不是一個(gè)個(gè)獨(dú)立的商鋪，而是根據(jù)份額擁有對(duì)整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)及其收

2、益權(quán)，它類似一種融資工具，由業(yè)主們根據(jù)擁有的商鋪面積大小推舉物業(yè)管理公司對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行管理。近二三年我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)在"產(chǎn)權(quán)式商鋪全零售”模式基礎(chǔ)上，又發(fā)展起“售后返租”的模式，售后返租又稱返租銷(xiāo)售，或售后回租，是指房地產(chǎn)商為促進(jìn)銷(xiāo)售，銷(xiāo)售產(chǎn)權(quán)式商鋪時(shí)，與買(mǎi)家約定，在出售后的一定年限內(nèi)，由買(mǎi)家把經(jīng)營(yíng)權(quán)交由房地產(chǎn)商行使，開(kāi)發(fā)商承諾每年給予一定的固定租金給買(mǎi)家。在上述兩種模式下，由于利益關(guān)系，開(kāi)發(fā)商往往只關(guān)心商鋪銷(xiāo)售情況，不可避免地存在短線操作問(wèn)題，即只關(guān)心前期銷(xiāo)售，不管后期運(yùn)營(yíng)。畢業(yè)論文在“售后返租”的這一模式下，售后包租實(shí)際上是開(kāi)發(fā)商賣(mài)鋪的一種噱頭，演變?yōu)殚_(kāi)發(fā)商套取現(xiàn)金的一個(gè)財(cái)務(wù)技巧

3、。從表面上看，開(kāi)發(fā)商可以開(kāi)出比較高的年收益率，如8%、10%甚至12%的售后包租收益率，但實(shí)際上,他們通過(guò)提高商鋪售價(jià)，完全可以將今后要付給投資者的利息預(yù)提出來(lái)。因此，一旦開(kāi)發(fā)商將商鋪售出，該商業(yè)項(xiàng)目與開(kāi)發(fā)商利益已無(wú)太大關(guān)系。因此，開(kāi)發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中存在短線操作問(wèn)題。于是我們經(jīng)?？梢钥吹?，商業(yè)項(xiàng)目銷(xiāo)售場(chǎng)景火爆，銷(xiāo)售后商業(yè)城日漸蕭條的局面。并經(jīng)常形成開(kāi)發(fā)商、經(jīng)營(yíng)商、物業(yè)管理商三方矛盾，許多項(xiàng)目還引起了眾多小業(yè)主與開(kāi)發(fā)商糾纏不止的糾紛。的我國(guó)這種贏利模式類似十幾年前我國(guó)地區(qū)多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目采用的模式，據(jù)臺(tái)灣有關(guān)資深人士透露，采用這些模式的項(xiàng)目?jī)H有一家能持續(xù)成功經(jīng)營(yíng)，其余的則出現(xiàn)多

4、次的經(jīng)營(yíng)調(diào)整，最終亦難以成功。筆者認(rèn)為我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只有將目前這種劃整為零的分割出售的模式，轉(zhuǎn)到只租不售或整體出售的模式中，才能把開(kāi)發(fā)商的利益捆綁與商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)捆綁在一起，才能解決商業(yè)地產(chǎn)短期操作模式問(wèn)題。商業(yè)地產(chǎn)短線操作原因分析（一）商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)房地產(chǎn)是目前公認(rèn)的為數(shù)不多的一個(gè)暴利行業(yè)。據(jù)政府部門(mén)調(diào)查顯示，全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)高達(dá)到20%以上，而福州市物價(jià)局調(diào)查的結(jié)果顯示，福州的房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)在于20%-40%之間，高的一些項(xiàng)目甚至超過(guò)100%。而商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格又比住宅高出數(shù)倍，因此，商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)是非常高的，這也是近幾年我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)迅猛發(fā)展的一個(gè)最重

5、要的原因。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，多數(shù)開(kāi)發(fā)商都想快點(diǎn)把商鋪銷(xiāo)售出去，進(jìn)行新的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，賺取更多的利益，而不是想長(zhǎng)期從事商業(yè)營(yíng)運(yùn)。因此，多數(shù)開(kāi)發(fā)商只是把商業(yè)作為獲取暴利的一個(gè)手段，而不是目標(biāo)。這是造成眾多開(kāi)發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)短線操作的一個(gè)內(nèi)在重要原因。畢業(yè)論文（二）商業(yè)地產(chǎn)承受著巨大的資金壓力一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資往往少則要幾億元，多則幾十億元，而開(kāi)發(fā)商往往僅能投入10%—20%的自有資金，其它資金主要來(lái)自銀行貸款、商鋪預(yù)售和其它融資渠道。在國(guó)家宏觀調(diào)控下，向銀行貸款的難度很大，其它融資渠道融資又很困難；信托資金由于受到各種條件的限制，能融到的資金對(duì)于資金缺口來(lái)

6、講，也只是杯水車(chē)薪；開(kāi)發(fā)商在自身的高速發(fā)展期和外部環(huán)境日漸惡化的情形之下.需要最大限度地迅速回籠投資，但商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，特別是大容量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成熟需要一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)間（往往需要幾年時(shí)間，甚至十多年）的市場(chǎng)培育，即使開(kāi)發(fā)商引進(jìn)了一些具有很高的經(jīng)營(yíng)水平、品牌效應(yīng)、強(qiáng)大消化能力的主力店客戶，此過(guò)程依然無(wú)法逾越。因此迫于資金壓力，開(kāi)發(fā)商不可能長(zhǎng)期持有商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，更不可能等到項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成熟后再出售變現(xiàn)。這是造成商業(yè)地產(chǎn)短期操作的一個(gè)重要外在原因。（三）開(kāi)發(fā)商缺少商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式迥異于地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，一些開(kāi)發(fā)模式已十分成熟。但是，這些成熟的開(kāi)發(fā)模式僅是住

7、宅的開(kāi)發(fā)模式，相對(duì)于住宅開(kāi)發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式則顯得復(fù)雜得多。它不但要求能銷(xiāo)售出去，而且要售后不亂，保證項(xiàng)目能持續(xù)成功經(jīng)營(yíng)。這就要求開(kāi)發(fā)商除了具備拿地、建造、銷(xiāo)售等經(jīng)驗(yàn)外，還必須具備商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)招商、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等方面的經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)人才。特別是對(duì)一些大型項(xiàng)目而言，如ShoppingMall,是一種新引進(jìn)的業(yè)態(tài)，國(guó)內(nèi)鮮有成功的經(jīng)驗(yàn)可供借鑒，難度更大。因此，由于商業(yè)意識(shí)不足及優(yōu)秀的商業(yè)人才奇缺的原因，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不得不揚(yáng)長(zhǎng)避短，沿用“賣(mài)完就走”的住宅開(kāi)發(fā)模式，加快資金回籠速度，避開(kāi)商