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1、中央公園城首批開盤方案2017.03定價原則Part1銷售執(zhí)行力最終價格區(qū)域市場影響力產(chǎn)品力形象概念力區(qū)域緯度客戶緯度競品比對緯度抗風險力視野景觀因素市政景觀、特殊觀景、小區(qū)綠化噪音干擾因素小區(qū)內(nèi)車流、快速通道、人流噪音面積戶型朝向因素戶型面積使用功能東西向與南北向差異其他結(jié)構(gòu)板、露臺、陽臺贈送、邊單元的特殊性產(chǎn)品價格因素分析一、價格體系論證二、首開區(qū)定價說明全盤均價銷售目標銷售手段價格策略1億元D2＞D3＞D14000元/㎡蓄客認籌優(yōu)惠總體價格測算地塊總可售建筑面積單均價總貨值8#13072.5135784
2、445萬元9#13938.9835784739.25萬元一期躍層1487.484176.466621.2410萬合計9805.491萬元總貨值合計約1億元住宅價格測算樓棟戶型住宅建筑面積（㎡）單均價（元/㎡）套數(shù)總貨值8#D32821.183500239874130D25736.4334504919790683.5D14514.9340046153506609#D32943.8435002410303440D26087.6434505221002358D14907.5340050166855008#、9#D1
3、’頂躍層D2’D3’合計住宅建筑面積2.7萬㎡，貨值合計9.3千萬。住宅價格分布8#9#一期開發(fā)部分總體定為A區(qū)D1、D2為剛需快速去化；D3為溢價改善產(chǎn)品二期開發(fā)部分為B區(qū)；臨河三棟：2#、3#、4#非臨河三棟：1#、5#、6#8#，3578元/㎡9#，3578元/㎡1#2#3#4#5#6#7#10#B區(qū)部分根據(jù)產(chǎn)品屬性分三個批次進行開發(fā)認籌客戶分析Part2一期累計產(chǎn)品264套3月開始認籌，現(xiàn)完成認籌142組，預(yù)計9月30日一共認籌200組。按照轉(zhuǎn)化率80%計算，選房當日去化180套。認籌情況認籌客戶分析
4、認籌客戶年輕客戶比例較大，主要分為兩類：①父母為子女購房，②改善型置業(yè)；認籌客戶主要來源于長寧縣城區(qū)和長寧周邊重點鄉(xiāng)鎮(zhèn)。備注：數(shù)據(jù)統(tǒng)計時間認籌情況認籌客戶分析認籌客戶年輕客戶比例較大，主要分為兩類：①父母為子女購房，②改善型置業(yè)；認籌客戶主要來源于長寧縣城區(qū)和長寧周邊重點鄉(xiāng)鎮(zhèn)。備注：數(shù)據(jù)統(tǒng)計時間認籌情況認籌客戶主要為國企單位的員工及私營業(yè)主，個體商戶及公務(wù)員居次；認籌客戶分析備注：數(shù)據(jù)統(tǒng)計時間認籌情況認籌客戶主要通過報廣、戶外媒體了解項目，另外朋友介紹比較較大，品牌傳播效果較好。認籌客戶分析備注：數(shù)據(jù)統(tǒng)計時間
5、認籌情況據(jù)統(tǒng)計，近60%的認籌客戶意向A2棟房源，33%的認籌客戶意向A1棟。超過八成的客戶關(guān)注高層房源，臨河小高層由于單價高、總價高，客戶區(qū)隔明顯。認籌客戶分析備注：數(shù)據(jù)統(tǒng)計時間認籌情況認籌客戶意向中，高層產(chǎn)品集中在98㎡及123㎡兩個戶型，小高層集中在170㎡戶型；（性價比是客戶主要選擇因素——功能與價格的權(quán)衡）認籌客戶分析備注：數(shù)據(jù)統(tǒng)計時間認籌情況認籌客戶分析各樓層客戶選擇呈相對均衡的狀態(tài)；河景資源對客戶居住選擇的影響力并不明顯備注：數(shù)據(jù)統(tǒng)計時間認籌情況據(jù)統(tǒng)計，已認籌客戶中大部分客戶意向單價均在6000
6、元/㎡以下；50%的客戶意向價格于6000-6300元/㎡之間。認籌客戶分析備注：數(shù)據(jù)統(tǒng)計時間現(xiàn)階段客戶以國企及事業(yè)單位、個體工商戶為主；客戶關(guān)注高層戶型明顯大于小高層戶型；對改善型客戶來說，價格因素仍然是客戶選擇的第一因素；客戶意向單價集中在6000-7000元/㎡之間，其中約一半的客戶意向價格于6000-6300元/㎡。認籌客戶總結(jié)開盤執(zhí)行Part3認籌目標450組開盤目標150組首批開盤力爭完成認購5000萬元開盤目標：意向登記目標1000組開盤任務(wù)上籌措施上籌措施推廣活動渠道銷售增加頻率全城突擊123
7、4暖場活動熱度高漲持續(xù)CALL客兼職覆蓋大客戶拓展現(xiàn)場老客戶挖掘兼職掃蕩增加客戶基數(shù)，老客戶積極邀約，持續(xù)活動保持高漲熱度，營造熱銷氛圍98首批次樓棟戶型總面積（㎡）總套數(shù)（套）預(yù)計總貨值（萬元）8#D32821.18239874130D1，D210261.339535141343.59#D32943.842410303440D1，D210995.1410237687858合計——27011.4924493006771.5首批A區(qū)8#、9#兩棟，推售約2.7萬㎡，共264套，預(yù)計總貨值9千萬元。推售計劃合理搭
8、配房源：D3套四戶型樹立品質(zhì)標桿，D1、D2小面積段高層快速去化。時間銷售動作行銷短信活動物料準備6.15解籌5.15認籌6.1示范區(qū)開放6.9認籌喜宴5.25活動客戶邀約完成現(xiàn)場展板、桁架設(shè)計，選房卡、認購書等物料準備開盤倒計時認籌+認籌活動認籌+認籌活動示范區(qū)開放+認籌活動開盤時間、產(chǎn)品釋放，價值點植入完成物料準備認籌老客戶認籌信息釋放開盤現(xiàn)場布置開盤前工作鋪排示范區(qū)+認籌活動價值點植入訂房定價
