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《綠城安徽綠城地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷建議報(bào)告.ppt》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。
1、說明：僅依靠目標(biāo)市場(chǎng)的人口統(tǒng)計(jì)，年度經(jīng)濟(jì)報(bào)摘等資料來分析買方市場(chǎng)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，我們需要對(duì)市場(chǎng)上各案的銷售剖析與客戶選擇面變化的精研，由此推導(dǎo)出市場(chǎng)變化，并且找到相應(yīng)的“共振”，察覺市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)。１、調(diào)查目標(biāo)合肥各區(qū)域代表樓盤２、調(diào)查依據(jù)Ａ、單價(jià)超過3500/㎡以上樓盤Ｂ、由高水平規(guī)劃單位設(shè)計(jì)樓盤Ｃ、體量超過20萬方以上樓盤３、調(diào)查補(bǔ)充資料Ａ、各案全年媒體投放表Ｂ、各案點(diǎn)評(píng)（僅我司一家之言供參考）Ｃ、2006年合肥各區(qū)各案調(diào)查說明1、小戶型致勝論不可否認(rèn)2006年小戶型銷售是合肥樓市最搶眼的表現(xiàn)，但是幾個(gè)大樓盤的小戶型均沒實(shí)現(xiàn)“以小
2、帶大”或全線飄紅的業(yè)績(jī)。２、地段唯一論元一集團(tuán)旗下“柏莊”，“名城”兩個(gè)項(xiàng)目均處于合肥邊緣地段，但是這個(gè)不影響其2006年累計(jì)銷售兩千余套的傲人業(yè)績(jī)，年前將近8億資金落袋為安著實(shí)對(duì)地段唯一論產(chǎn)生了懷疑。３、品牌至上論華潤(rùn)集團(tuán)、綠地集團(tuán)均是全國(guó)大型地產(chǎn)公司，在項(xiàng)目入市之前也都濃墨重彩的著力表現(xiàn)了企業(yè)背景。但是在市場(chǎng)進(jìn)入產(chǎn)品同質(zhì)階段的刺刀見紅時(shí)，其品牌未為其銷售帶來明顯提升。相反，金地國(guó)際城開發(fā)商為安徽淮南企業(yè)，并且與綠地海頓公館同在馬鞍山路，卻全年狂銷4個(gè)億。相同的地段，不同的品牌導(dǎo)致不同的銷售結(jié)果，可惜的是贏家不是綠地而是金地。結(jié)
3、論：徹底改變------４、概念無敵論今年合肥市場(chǎng)概念紛繁，政務(wù)區(qū)有“果動(dòng)”，“青年社區(qū)”極其前沿的時(shí)尚概念，也有“新奢華主義”“水墨江南”的傳統(tǒng)做法，都打不過宋都2580元/㎡起的探底破冰；開發(fā)區(qū)有“十里徽?qǐng)@，一個(gè)東?！钡妮^為精彩的人文傳播，也有“城市之光，金鉆品質(zhì)”的務(wù)實(shí)推廣，最終在“雍景臺(tái)”墊付一成的銷售政策下全部敗下陣來。５、產(chǎn)品根本論在國(guó)八條出臺(tái)以后，有很多開發(fā)商意識(shí)到了危機(jī)及時(shí)調(diào)整了項(xiàng)目規(guī)劃，甚至不惜百萬重金推倒重來。如“帝豪·星河灣”，在別墅叫停利好的政策下，開盤只有30套的銷售，其產(chǎn)品打造禮請(qǐng)日本設(shè)計(jì)單位，就空間布局
4、而言是不遜于華潤(rùn)與國(guó)建，但銷售結(jié)果慘淡。６、廣告有效論自2006年元一集團(tuán)開創(chuàng)了在媒體上一日投放八版之先河后，合肥各大樓盤紛紛效仿，一日四版司空見怪，八版也是習(xí)以為常，十六版更是屢見不鮮，其銷售結(jié)果只有自己心知肚明，倒是媒體成了今年最大的贏家。市場(chǎng)綜述：2006是個(gè)不破不立的年份，一切傳統(tǒng)理論與創(chuàng)新概念都無一例外的受到了市場(chǎng)巨大質(zhì)疑。地段、品牌、產(chǎn)品、營(yíng)銷、推廣、宣傳力度，一下子都失去了市場(chǎng)的作用力，如果這些都不復(fù)存在了，房地產(chǎn)只剩下了原始的鋼筋、水泥與磚瓦，歷史的意識(shí)要求我們必須保持一個(gè)前行者的姿態(tài)。我司認(rèn)為，對(duì)市場(chǎng)清醒的認(rèn)知，與
5、從業(yè)人員對(duì)資源整合的意識(shí)與發(fā)展商的眼界和思想完全統(tǒng)一，才是贏家之道。怎么才叫對(duì)市場(chǎng)的清醒認(rèn)知？平均8年以上的房地產(chǎn)工作時(shí)間，使我們經(jīng)歷合肥99年、2000年的“歐陸風(fēng)”再到2001、2002年“三段式立面論”，再到2003、2004像賣菜一樣賣房，再到2005年、2006年合肥樓市從冬天到冬眠的過程。在這幾年里，我司清醒的看到賣方市場(chǎng)過渡到買方市場(chǎng)只是一夜之間發(fā)生的事情，而從單純以產(chǎn)品為銷售中心過渡到以客戶需求為中心的賣方意識(shí)轉(zhuǎn)變才剛剛開始。這也是2006年很多發(fā)展商所有手段都用過了，然而銷售沒有好轉(zhuǎn)的原因之一。從符號(hào)標(biāo)簽到好房子宣
6、言直至今天的社區(qū)整體文化內(nèi)涵的突顯，一如從生產(chǎn)到技術(shù)再產(chǎn)生科學(xué)的過程。合肥市場(chǎng)怎么了？嚴(yán)格意義上說，合肥市場(chǎng)我司認(rèn)為是正常的，國(guó)家宏觀調(diào)控之后，全國(guó)各大城市都受到影響。如果合肥市場(chǎng)仍然一路走紅，這才叫不正常。國(guó)家宏觀調(diào)控制目的有兩個(gè)：一是打擊透支性投資，保護(hù)銀行，二是規(guī)范土地市場(chǎng)，行業(yè)內(nèi)洗牌，平息民意。某種意義上講，對(duì)于堅(jiān)持以人為本的地產(chǎn)企業(yè)，春天快要來了。只是這個(gè)等待的過程需要的不僅僅是耐心，還有資本。1、合肥市場(chǎng)最大的變化是開發(fā)者的意識(shí)更新速度沒有跟上買房者的購(gòu)買意識(shí)，誠(chéng)然，房地產(chǎn)的產(chǎn)品規(guī)劃到上市是有一定時(shí)間要求，但是一些欠妥的
7、產(chǎn)品規(guī)劃導(dǎo)致了產(chǎn)品在功能上存有缺陷，盡量只有一年或者更短的時(shí)間差，但這個(gè)對(duì)于一些缺少前瞻性的項(xiàng)目，這是個(gè)昂貴的代價(jià)。2、近年本土較大的二手房中介公司相繼倒閉與國(guó)家政策調(diào)控的落實(shí)，促使二手房交易量下降，無新生資金涌入商品房買賣市場(chǎng)。3、部分單位集資建房，使有較強(qiáng)購(gòu)買能力的群體喪失了需求。4、失去了投機(jī)性投資市場(chǎng)后，首次置業(yè)者與二次置業(yè)者，選擇余地較大，而眾多有一定缺憾的產(chǎn)品使其購(gòu)買決策變得緩慢。5、在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的雙重作用下，使市場(chǎng)觀望情緒較濃。第一:目前合肥的一些項(xiàng)目在談到客戶定位時(shí)都會(huì)花很大篇幅，簡(jiǎn)述其觀點(diǎn)，最后結(jié)果只有：高
8、學(xué)歷、高收入、高品位這三種高人群，其實(shí)這是一個(gè)矛盾的定位，高學(xué)歷的人就一定有高收入？高收入的就一定有高品位？第二，對(duì)市場(chǎng)變化認(rèn)識(shí)不夠，目前市場(chǎng)上一味降價(jià)，促銷就是佐證。第三，對(duì)產(chǎn)品建筑理解不夠，人類的文明除了以文字被記載，還有就是銘刻
