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《2005-2010廈門房?jī)r(jià)走勢(shì)分析報(bào)告.doc》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在學(xué)術(shù)論文-天天文庫(kù)。
1、《管理經(jīng)濟(jì)學(xué)》作業(yè)2005-2010廈門商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)分析報(bào)告2011XMUMBA3班第一小組成員：蔡靖靖17920111150606陳心忠17920111150652丁繼喜17920111150674洪騰遠(yuǎn)17920111150712黃怡17920111150736李月影17920111150776詹素珍17920111151016摘要：本報(bào)告根據(jù)微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)中一些基本原理，如供需基本原理，市場(chǎng)價(jià)格形成機(jī)制等，同時(shí)結(jié)合廈門本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體情況，對(duì)2005年至2010年期間房地產(chǎn)整體價(jià)格及成交量走勢(shì)做出一個(gè)簡(jiǎn)要的分析。關(guān)
2、鍵詞：商品房供求關(guān)系平均價(jià)格通貨膨脹政府調(diào)控一．2005年以前的廈門商品房市場(chǎng)概述2002年前廈門土地公開市場(chǎng)的主力軍，一直都是以明發(fā)、寶龍、源昌和鑫新景地等為代表的民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)。從2002年下半年開始，廈門的國(guó)有資本開始大規(guī)模進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，如特房、古龍、建發(fā)等爭(zhēng)相加入戰(zhàn)局，到2003年與2004年國(guó)企與民企基本平分江山。大型國(guó)有企業(yè)和名牌房企（包括后面05年開始國(guó)內(nèi)知名房企山東魯能，萬(wàn)科，世貿(mào)等）進(jìn)入廈門房地產(chǎn)市場(chǎng)后依托這資金和技術(shù)的優(yōu)勢(shì)，使得廈門房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局和質(zhì)量得以優(yōu)化，但同時(shí)進(jìn)一步提升了廈門房?jī)r(jià)平均水平。在
3、此期間，廈門商品房均價(jià)從2002年的3215.39，到03年漲到3692.39并在04年進(jìn)一步上漲到4388.13，與此同時(shí)，國(guó)內(nèi)一線城市諸如上海北京等城市房?jī)r(jià)開始猶如脫韁之馬，飛速上漲，從此也拉開了政府調(diào)控，消費(fèi)者與房地產(chǎn)商博弈的序幕。5/5《管理經(jīng)濟(jì)學(xué)》作業(yè)二．2005-2010年廈門商品房走勢(shì)及分析廈門市2005-2010商品房成交情況面積（萬(wàn)m2)金額（億元）均價(jià)（元/m2)漲幅(%)2005年235.38119.145061.7915%2006年304.98204.926719.1333%2007年302.192
4、83.779456.6341%2008年104.25101.359821.884%2009年413.31364.968830.09-10%2010年216.97245.2011301.1728%2011年(上半年數(shù)據(jù))123.00169.4513776.4222%備注；計(jì)算05年同比均價(jià)漲幅，04年均價(jià)以4388.13計(jì)表一：2005-2010廈門商品房成交情況表（附2011年上半年數(shù)據(jù)）表二：2005-2010廈門商品房成交面積趨勢(shì)圖（附2011年預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)，以上半年數(shù)據(jù)兩倍計(jì)）表三：廈門2005-2010廈門商品房成交均
5、價(jià)趨勢(shì)圖（附2011年上半年成交均價(jià)）5/5《管理經(jīng)濟(jì)學(xué)》作業(yè)如上頁(yè)所示，表一為05年-10年廈門商品房成交情況表，表二為房?jī)r(jià)走勢(shì)圖，表三成交量走勢(shì)圖（我們可以理解有效需求Qd）。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)供求原理，Qd=f(P,Pr,Pa,I,F,T…),在假設(shè)除價(jià)格之外的其它因素不變前提下，有效需求隨著價(jià)格的變化而變化（因房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)相對(duì)周期較長(zhǎng)得產(chǎn)業(yè)，其供給正常會(huì)有兩三年甚至更長(zhǎng)的滯后期，所以供給相對(duì)于價(jià)格變動(dòng)會(huì)有較大的滯后性，不另作分析），這從以上兩表可以明顯看出：房?jī)r(jià)自05年至07年處于快速上漲階段，同時(shí)成交量緩慢上升（這主要
6、因?yàn)檫@兩年多國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)展很快，需求受到收入和通貨膨脹預(yù)期影響比較大），而到了07年到達(dá)比較高的價(jià)位后成交量開始逐步下滑，直至09年房?jī)r(jià)平均價(jià)格開始下跌，此時(shí)成交量快速放大，并在價(jià)格抵達(dá)最低點(diǎn)是成交量抵達(dá)最高點(diǎn)，而最后再09年下半年隨著房?jī)r(jià)的快速回升，成交量再一次開始下跌，并持續(xù)維持在一個(gè)較低的水平。同時(shí)在表中也可以看得出市場(chǎng)價(jià)格形成機(jī)制，在05-07年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)大好有效逐步上升過程中，市場(chǎng)價(jià)格自然隨著水漲船高，而在經(jīng)過了08年房地產(chǎn)行業(yè)與消費(fèi)者的博弈失敗之后，隨著需求的不斷降低，房產(chǎn)商不得不調(diào)整價(jià)格促進(jìn)需求的回升，但而在
7、09年有效需求迅速回升之后，市場(chǎng)價(jià)格快速反應(yīng)隨機(jī)報(bào)復(fù)性反彈。這體現(xiàn)出在房地產(chǎn)行業(yè)，由于房地產(chǎn)開發(fā)商與購(gòu)房者之間信息嚴(yán)重不對(duì)成，房地產(chǎn)商對(duì)于市場(chǎng)供求關(guān)系和價(jià)格體系的敏感度和反應(yīng)速度遠(yuǎn)高于消費(fèi)者，這個(gè)現(xiàn)象在其他行業(yè)也經(jīng)常如此。以上根據(jù)微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)供求關(guān)系和價(jià)格形成機(jī)制對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)做的一些分析，但實(shí)際上價(jià)量關(guān)系中除了價(jià)格外其它因素對(duì)于供需影響也非常重大，在有些時(shí)候甚至成為關(guān)鍵因素，以下還是根據(jù)時(shí)間過程，對(duì)影響房?jī)r(jià)走勢(shì)和成交量的其它的一些因素做些簡(jiǎn)單的分析：在05-07年過程中，國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)整體不錯(cuò)，尤其是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)大好，國(guó)家經(jīng)濟(jì)
8、增長(zhǎng)和國(guó)民收入（因素I，收入的提升）得到比較大的提高，而同時(shí)通貨膨脹開始進(jìn)入快車道，也使得市民對(duì)于資產(chǎn)的保值增值越來越為關(guān)注，持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)吸引了不少普通市民和投資者的注意力，無論是本地有能力的市民，還是周邊城市如泉州漳州龍巖甚至是溫州炒房團(tuán)等對(duì)于廈門房?jī)r(jià)都有一個(gè)比較好的預(yù)期（因素Pe，預(yù)期價(jià)格），另外
