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《2005-2010廈門房價走勢分析報告.doc》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在學(xué)術(shù)論文-天天文庫。
1、《管理經(jīng)濟學(xué)》作業(yè)2005-2010廈門商品房價格走勢分析報告2011XMUMBA3班第一小組成員：蔡靖靖17920111150606陳心忠17920111150652丁繼喜17920111150674洪騰遠17920111150712黃怡17920111150736李月影17920111150776詹素珍17920111151016摘要：本報告根據(jù)微觀經(jīng)濟學(xué)中一些基本原理，如供需基本原理，市場價格形成機制等，同時結(jié)合廈門本地房地產(chǎn)市場的具體情況，對2005年至2010年期間房地產(chǎn)整體價格及成交量走勢做出一個簡要的分析。關(guān)
2、鍵詞：商品房供求關(guān)系平均價格通貨膨脹政府調(diào)控一．2005年以前的廈門商品房市場概述2002年前廈門土地公開市場的主力軍，一直都是以明發(fā)、寶龍、源昌和鑫新景地等為代表的民營房地產(chǎn)企業(yè)。從2002年下半年開始，廈門的國有資本開始大規(guī)模進入房地產(chǎn)市場，如特房、古龍、建發(fā)等爭相加入戰(zhàn)局，到2003年與2004年國企與民企基本平分江山。大型國有企業(yè)和名牌房企（包括后面05年開始國內(nèi)知名房企山東魯能，萬科，世貿(mào)等）進入廈門房地產(chǎn)市場后依托這資金和技術(shù)的優(yōu)勢，使得廈門房地產(chǎn)市場的格局和質(zhì)量得以優(yōu)化，但同時進一步提升了廈門房價平均水平。在
3、此期間，廈門商品房均價從2002年的3215.39，到03年漲到3692.39并在04年進一步上漲到4388.13，與此同時，國內(nèi)一線城市諸如上海北京等城市房價開始猶如脫韁之馬，飛速上漲，從此也拉開了政府調(diào)控，消費者與房地產(chǎn)商博弈的序幕。5/5《管理經(jīng)濟學(xué)》作業(yè)二．2005-2010年廈門商品房走勢及分析廈門市2005-2010商品房成交情況面積（萬m2)金額（億元）均價（元/m2)漲幅(%)2005年235.38119.145061.7915%2006年304.98204.926719.1333%2007年302.192
4、83.779456.6341%2008年104.25101.359821.884%2009年413.31364.968830.09-10%2010年216.97245.2011301.1728%2011年(上半年數(shù)據(jù))123.00169.4513776.4222%備注；計算05年同比均價漲幅，04年均價以4388.13計表一：2005-2010廈門商品房成交情況表（附2011年上半年數(shù)據(jù)）表二：2005-2010廈門商品房成交面積趨勢圖（附2011年預(yù)測數(shù)據(jù)，以上半年數(shù)據(jù)兩倍計）表三：廈門2005-2010廈門商品房成交均
5、價趨勢圖（附2011年上半年成交均價）5/5《管理經(jīng)濟學(xué)》作業(yè)如上頁所示，表一為05年-10年廈門商品房成交情況表，表二為房價走勢圖，表三成交量走勢圖（我們可以理解有效需求Qd）。根據(jù)經(jīng)濟學(xué)供求原理，Qd=f(P,Pr,Pa,I,F,T…),在假設(shè)除價格之外的其它因素不變前提下，有效需求隨著價格的變化而變化（因房地產(chǎn)行業(yè)是個相對周期較長得產(chǎn)業(yè)，其供給正常會有兩三年甚至更長的滯后期，所以供給相對于價格變動會有較大的滯后性，不另作分析），這從以上兩表可以明顯看出：房價自05年至07年處于快速上漲階段，同時成交量緩慢上升（這主要
6、因為這兩年多國內(nèi)經(jīng)濟形勢發(fā)展很快，需求受到收入和通貨膨脹預(yù)期影響比較大），而到了07年到達比較高的價位后成交量開始逐步下滑，直至09年房價平均價格開始下跌，此時成交量快速放大，并在價格抵達最低點是成交量抵達最高點，而最后再09年下半年隨著房價的快速回升，成交量再一次開始下跌，并持續(xù)維持在一個較低的水平。同時在表中也可以看得出市場價格形成機制，在05-07年經(jīng)濟形勢大好有效逐步上升過程中，市場價格自然隨著水漲船高，而在經(jīng)過了08年房地產(chǎn)行業(yè)與消費者的博弈失敗之后，隨著需求的不斷降低，房產(chǎn)商不得不調(diào)整價格促進需求的回升，但而在
7、09年有效需求迅速回升之后，市場價格快速反應(yīng)隨機報復(fù)性反彈。這體現(xiàn)出在房地產(chǎn)行業(yè)，由于房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者之間信息嚴重不對成，房地產(chǎn)商對于市場供求關(guān)系和價格體系的敏感度和反應(yīng)速度遠高于消費者，這個現(xiàn)象在其他行業(yè)也經(jīng)常如此。以上根據(jù)微觀經(jīng)濟學(xué)供求關(guān)系和價格形成機制對房價走勢做的一些分析，但實際上價量關(guān)系中除了價格外其它因素對于供需影響也非常重大，在有些時候甚至成為關(guān)鍵因素，以下還是根據(jù)時間過程，對影響房價走勢和成交量的其它的一些因素做些簡單的分析：在05-07年過程中，國內(nèi)外經(jīng)濟形勢整體不錯，尤其是國內(nèi)經(jīng)濟形勢大好，國家經(jīng)濟
8、增長和國民收入（因素I，收入的提升）得到比較大的提高，而同時通貨膨脹開始進入快車道，也使得市民對于資產(chǎn)的保值增值越來越為關(guān)注，持續(xù)上漲的房價吸引了不少普通市民和投資者的注意力，無論是本地有能力的市民，還是周邊城市如泉州漳州龍巖甚至是溫州炒房團等對于廈門房價都有一個比較好的預(yù)期（因素Pe，預(yù)期價格），另外
