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《淺析商品房買(mǎi)賣(mài)中失信問(wèn)題的規(guī)范》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線(xiàn)閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在學(xué)術(shù)論文-天天文庫(kù)。
1、淺析商品房買(mǎi)賣(mài)中失信問(wèn)題的規(guī)范誠(chéng)實(shí)信用原則要求一切民事主體在市場(chǎng)活動(dòng)中都必須恪守諾言、講究信用、誠(chéng)實(shí)不欺，在不損害他人利益、社會(huì)利益、國(guó)家利益的前提下，謀求自己的利益。但在現(xiàn)實(shí)的商品房交易中，違反法律規(guī)范和道德規(guī)范為特征的誠(chéng)實(shí)信用原則的現(xiàn)象大量發(fā)生，嚴(yán)重侵害了購(gòu)房者的合權(quán)法益。因此，必須對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)中的失信問(wèn)題加以規(guī)制。一、商品房買(mǎi)賣(mài)中的失信問(wèn)題商品房買(mǎi)賣(mài)不同于一般的動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)，它具有以下幾個(gè)特征：1、商品房買(mǎi)賣(mài)分為商品房預(yù)售和現(xiàn)樓買(mǎi)賣(mài)，而商品房預(yù)售在簽售樓合同時(shí)，房屋尚未建好，是一種期待權(quán)的交易。這種期待
2、權(quán)能否實(shí)現(xiàn)，具有很多不可預(yù)見(jiàn)性，購(gòu)房者甚至無(wú)法知道所購(gòu)樓房能否建成及開(kāi)發(fā)商會(huì)不會(huì)將同一套房屋賣(mài)給第三人。在這個(gè)過(guò)程中，誠(chéng)實(shí)信用是保障權(quán)利實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)，很難想象，一個(gè)有欺詐意圖的開(kāi)發(fā)商會(huì)如期地將約定的樓房交付購(gòu)房者。2、在樓房建好前，購(gòu)房者無(wú)法詳細(xì)了解所購(gòu)房屋的情況，如結(jié)構(gòu)、朝向、實(shí)際面積、配套設(shè)施、周?chē)h(huán)境等等，完全依賴(lài)于售樓者的售樓廣告和售樓書(shū)的介紹，而售樓者能否如實(shí)介紹，則只能靠誠(chéng)實(shí)信用了。實(shí)踐表明，售樓者為了吸引顧客，往往利用虛假?gòu)V告和夸大含糊之詞。3、由于商品房開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售須辦理大量行政手續(xù)，如取得土地使用權(quán)證、開(kāi)
3、工證、竣工驗(yàn)收證、房屋產(chǎn)權(quán)證等等，所以，能否如期交付房屋并辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)，商品房開(kāi)發(fā)商并不能完全控制，但合同又必須說(shuō)明確定的交房日期，開(kāi)發(fā)商只能硬著頭皮簽了再說(shuō)，這種情況可稱(chēng)為“被動(dòng)欺詐”。4、對(duì)于商品房質(zhì)量，一般的購(gòu)房者無(wú)法判斷，房屋的缺陷可能要在居住若干年后才能表露出來(lái)，在交房時(shí)，也只能完全依賴(lài)開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)實(shí)信用了。從商品房買(mǎi)賣(mài)的以上特征可以看出，相對(duì)于其他的動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)而言，商品房的買(mǎi)賣(mài)更加依賴(lài)誠(chéng)實(shí)信用原則，司法實(shí)踐表明，大部分的商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛都是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商違背誠(chéng)實(shí)信用原則而引起的。商品房買(mǎi)賣(mài)中的失信問(wèn)題
4、主要有以下幾個(gè)方面：1、虛假宣傳廣告銷(xiāo)售宣傳廣告作為商品銷(xiāo)售行之有效的一種手段，廣泛存在于商品房交易市場(chǎng)。目前，90％以上的商品房是通過(guò)宣傳廣告進(jìn)行促銷(xiāo)的。由于我國(guó)商品房市場(chǎng)管理機(jī)制尚不健全，對(duì)銷(xiāo)售宣傳廣告缺乏有效的規(guī)范管理，出賣(mài)人為獲取最大利潤(rùn)，在進(jìn)行銷(xiāo)售時(shí)往往作出一些虛假、夸大不實(shí)的宣傳，導(dǎo)致糾紛出現(xiàn)，擾亂了商品房市場(chǎng)秩序。商品房經(jīng)營(yíng)者在廣告宣傳中常利用種種誘人的條件吸引消費(fèi)者，發(fā)布不真實(shí)的信息，誤導(dǎo)消費(fèi)者。廣告中承諾的地理位置、房屋質(zhì)量、裝修標(biāo)準(zhǔn)、交房日期、物業(yè)管理等內(nèi)容與交付房屋的實(shí)際情況不一致。例如，“全優(yōu)
5、工程”僅為合格工程；“高級(jí)裝修標(biāo)準(zhǔn)”卻電視、電話(huà)未接通，配套設(shè)施不到位；“花園住宅”見(jiàn)不到花草；“進(jìn)口電梯”變?yōu)閲?guó)產(chǎn)電梯；“封閉式安靜小區(qū)”變?yōu)樯叹踊祀s的鬧區(qū)；“全方位海景”卻根本看不到海；或住宅附近規(guī)劃了垃圾場(chǎng)和醫(yī)院而不標(biāo)出來(lái)等等。2、定金陷阱5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-leve
6、l,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve商品房買(mǎi)賣(mài)中定金的設(shè)定方式主要有兩種：一種是商品房買(mǎi)受人看中了某一套商品房后，先交一定數(shù)額的定金，由出賣(mài)人出具收據(jù)，注明定金及商品房的主要情況(往往包括房號(hào)、面積、價(jià)格等，但有的出賣(mài)人是省略這部分內(nèi)容的)過(guò)一定時(shí)間后買(mǎi)受人再與出賣(mài)人訂立正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同(稱(chēng)立約定金)；另一種方式則是在雙方訂立了正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同后，再交付一定數(shù)額的定金(稱(chēng)履約定金)。
7、這兩種定金一般都是由買(mǎi)受人向出賣(mài)人交付，兩者的區(qū)別在于定金的約定與交付是在商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立前還是訂立后。對(duì)于履約定金的效力，《擔(dān)保法》和《合同法》都有明確規(guī)定，爭(zhēng)議較少。對(duì)于立約定金的效力，學(xué)者有不同的見(jiàn)解，但最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》對(duì)此作了明確規(guī)定，該解釋第115條規(guī)定：“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立合同，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！奔丛试S當(dāng)事人作出立約定金的約定。當(dāng)事人作出立約定金的約定，應(yīng)當(dāng)明確約定將來(lái)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容。如果當(dāng)事人沒(méi)
8、有約定商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，訂立合同時(shí)又無(wú)法對(duì)合同內(nèi)容達(dá)成一致，則立約定金仍然無(wú)法發(fā)生法律效力。當(dāng)事人最好在交付定金時(shí)明確規(guī)定合同的主要內(nèi)容，如房號(hào)、價(jià)格、面積、交付方式和時(shí)間、使用的商品房買(mǎi)賣(mài)合同文本等。當(dāng)然，有時(shí)也可以以其他方式證明當(dāng)事人對(duì)合同的主要內(nèi)容已經(jīng)達(dá)成一致。在實(shí)踐中，商品房開(kāi)發(fā)商往往在收取定金時(shí)故意
