住 房 按 揭 法 律 問(wèn) 題 研 究

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1、住房按揭法律問(wèn)題研究住房按揭法律問(wèn)題研究目錄第一章引言第二章按揭的起源及英美法中的按揭第一節(jié)按揭的詞源第二節(jié)英美法中按揭制度的歷史沿革第三節(jié)英美法中房地產(chǎn)抵押與傳統(tǒng)意義上的按揭之分析比較第四節(jié)香港法律中的按揭第三章中國(guó)大陸的按揭第一節(jié)中國(guó)大陸的按揭之涵義、法律特征及所涉法律關(guān)系第二節(jié)按揭與房屋抵押貸款、購(gòu)房抵押貸款之比較第三節(jié)樓花按揭的法律問(wèn)題第四章按揭中的實(shí)務(wù)問(wèn)題第一節(jié)按揭中的重復(fù)抵押第二節(jié)現(xiàn)房按揭中對(duì)抵押權(quán)的救濟(jì)第三節(jié)住房按揭中抵押權(quán)的實(shí)行第四節(jié)住房按揭發(fā)生糾紛時(shí)的處理第五章住房按揭與保險(xiǎn)第一節(jié)住房按揭中當(dāng)事人所面臨的風(fēng)險(xiǎn)第二節(jié)銀行方面對(duì)住房

2、按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范第三節(jié)西方發(fā)達(dá)國(guó)家保險(xiǎn)介入住房按揭的經(jīng)驗(yàn)第四節(jié)我國(guó)保險(xiǎn)業(yè)介入住房按揭的問(wèn)題第六章住房按揭證券化分析第一節(jié)證券及證券化第二節(jié)住房按揭證券化的必要性、可行性及所遇困難第三節(jié)歐美和日本房地產(chǎn)抵押債權(quán)證券化操作程序介紹結(jié)束語(yǔ)第一章引言隨著我國(guó)改革開(kāi)放的發(fā)展和人民生活水平的提高，人們?cè)絹?lái)越不滿足于只是吃飽、穿暖，而是向更高的目標(biāo)邁進(jìn)，房子自然成了人們渴求的目標(biāo)。俗話說(shuō)："安居才能樂(lè)業(yè)"。另外，從某種意義上來(lái)說(shuō)，人類文明的進(jìn)程就是建筑和城市化的過(guò)程，從原始洞穴發(fā)展到現(xiàn)代摩天大廈，體現(xiàn)了人類的進(jìn)步。人類對(duì)居所的投資，直接為勞動(dòng)力的再生產(chǎn)提供了

3、最基本的生活資料，從而直接為社會(huì)勞動(dòng)生產(chǎn)力的延續(xù)與發(fā)展創(chuàng)造了物質(zhì)載體。因此，一國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的程度，尤其是住宅經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，對(duì)社會(huì)勞動(dòng)力的再生產(chǎn)具有重要影響。發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)入成熟期后，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值一般占國(guó)民生產(chǎn)總值的比重為20-30%。據(jù)聯(lián)合國(guó)統(tǒng)計(jì)，從1976年以來(lái)，用于建造房屋的投資占國(guó)民生產(chǎn)總值的比重一般為6-12%（新加坡高達(dá)12-26%），所形成的固定資產(chǎn)占同期形成的固定資產(chǎn)總值的50%以上，其中用于住宅建設(shè)的投資一般占國(guó)民生產(chǎn)總值的3-8%，占固定資產(chǎn)形成總值的20-30%。從我國(guó)目前的發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，根據(jù)

4、有關(guān)部門(mén)的預(yù)測(cè)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值每年如以18%的速度增長(zhǎng)，到2000年占國(guó)民生產(chǎn)總值的比重也只有5.5%，這一比例與發(fā)達(dá)國(guó)家相距甚遠(yuǎn)。由此可見(jiàn)，今后加大房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的力度已勢(shì)在必然。國(guó)家有關(guān)部門(mén)根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，已制定了發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)施計(jì)劃：在2000年前，房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值力爭(zhēng)達(dá)到建筑業(yè)生產(chǎn)總值的兩倍，為國(guó)民生產(chǎn)總值的10%左右。這一規(guī)劃表明，我國(guó)將房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展作為今后調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的突破口和作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中先導(dǎo)行業(yè)的選擇已十分明顯。由于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必然需要金融業(yè)的大力支持，所以今后房地產(chǎn)金融業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位將更加重要。國(guó)際公認(rèn)只

5、有居民家庭的年收入與房?jī)r(jià)之比為1:6左右時(shí)，住房的有效需求才能形成。但在我國(guó)，兩者之比大約為1:20甚至1:30，由此便導(dǎo)致全國(guó)400多萬(wàn)住房困難戶、危房戶與5000多萬(wàn)平方米積壓滯銷商品房并存的尷尬局面。然而，要在短期內(nèi)使居民家庭的年收入與房?jī)r(jià)之比上升到1：6左右是不現(xiàn)實(shí)的。在這種情況下如何推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展便成為迫切需要解決的問(wèn)題。一位英國(guó)學(xué)者曾這樣描述："十九世紀(jì)發(fā)明了分期償還的貸款……，這個(gè)時(shí)期對(duì)于住宅經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)是如此重要，簡(jiǎn)直可以與改變英國(guó)面貌的蒸汽機(jī)發(fā)明相提并論"。抵押貸款這一被譽(yù)為十九世紀(jì)房地產(chǎn)金融中的蒸汽機(jī)，在當(dāng)今世界上也越來(lái)越成

6、為發(fā)展中國(guó)家推動(dòng)本國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展所備受關(guān)注和歡迎的工具。但是，直到本世紀(jì)50年代，各國(guó)的銀行業(yè)出于資產(chǎn)流動(dòng)性的考慮，對(duì)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的開(kāi)展都比較慎重，在理論上也認(rèn)為一般商業(yè)銀行只能經(jīng)營(yíng)短期商業(yè)貸款。第二次世界大戰(zhàn)后西方經(jīng)濟(jì)學(xué)界提出了"預(yù)期收入理論"，其認(rèn)為，貸款的清償依賴于借款人的預(yù)期收入，只要借款人的未來(lái)收入具有穩(wěn)定性，對(duì)其進(jìn)行長(zhǎng)期放款，如通過(guò)分期付款辦法開(kāi)展房地產(chǎn)抵押放款業(yè)務(wù)，也同樣可以保證這種資產(chǎn)的流動(dòng)性和安全性，由此便為商業(yè)銀行涉足房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)提供了理論依據(jù)。在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中，銀行作為融資中介主體，只有同時(shí)向房產(chǎn)商和住房消費(fèi)者提供銀

7、行信貸業(yè)務(wù)，才能促進(jìn)信貸資金的良性循環(huán)，并分散風(fēng)險(xiǎn)，從而有利于房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的開(kāi)展。如銀行只向房產(chǎn)商提供貸款，信貸資金就不能進(jìn)入良性循環(huán)狀態(tài)，使風(fēng)險(xiǎn)增高，因?yàn)閺膬r(jià)值規(guī)律的角度分析，商品房作為商品，包含價(jià)值形成的過(guò)程，又包括價(jià)值實(shí)現(xiàn)的過(guò)程。商品房被生產(chǎn)出來(lái)以后，如不進(jìn)入消費(fèi)領(lǐng)域，就會(huì)形成空置，這種產(chǎn)品便代表了巨額的資金積壓，資金不能盡快收回，利息成本的風(fēng)險(xiǎn)便會(huì)不斷增高。如果資金因銷售受阻而無(wú)法收回，必然造成呆帳。因此，只有使商品房進(jìn)入最終消費(fèi)領(lǐng)域，投入的資金才能順利收回。而住房消費(fèi)的主體是房屋置業(yè)者，如果置業(yè)者無(wú)法通過(guò)一定的金融工具來(lái)提前實(shí)現(xiàn)住房消

8、費(fèi)，其未來(lái)收益只能等到積累到能夠買(mǎi)得起一套住房時(shí)，房屋產(chǎn)品才能最終進(jìn)入消費(fèi)領(lǐng)域。顯然住房消費(fèi)中存在著這種住房進(jìn)入消費(fèi)與消費(fèi)者貨幣積累速度