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《資產(chǎn)評(píng)估精品課件-資產(chǎn)評(píng)估途徑》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫(kù)。
1、汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net第二章資產(chǎn)評(píng)估途徑成本法中重置成本及各種貶值的估算方法收益法基本參數(shù)的確定及其計(jì)算公式市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值前提及具體方法汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net資產(chǎn)評(píng)估方法市場(chǎng)法收益法成本法資產(chǎn)評(píng)估方法是在工程技術(shù)、統(tǒng)計(jì)、會(huì)計(jì)等學(xué)科中的技術(shù)方法的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身特點(diǎn)形成的一整套方法體系，是實(shí)現(xiàn)評(píng)定估算資產(chǎn)價(jià)值的技術(shù)手段。按分析原理和技術(shù)路線不同，資產(chǎn)評(píng)估方法可以歸納為三種基本類型汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net市場(chǎng)法市場(chǎng)法的基本涵義市場(chǎng)法是指利用市場(chǎng)上同樣或類似
2、資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過(guò)直接比較或類比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱。要有一個(gè)活躍的公開(kāi)市場(chǎng)市場(chǎng)法的基本前提公開(kāi)市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)市場(chǎng)法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)在評(píng)估對(duì)象與參照物之間選擇比較因素指標(biāo)對(duì)比、量化差異在各參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對(duì)比指標(biāo)差異綜合分析確定評(píng)估結(jié)果選擇參照物汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net市場(chǎng)法市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法市場(chǎng)法實(shí)際上是指在一種評(píng)估思路下的若干具體評(píng)估方法的集合。它們可以被分為兩大類：1直接比較法指利用參照物的交易價(jià)格及參照物的某一基本特征直接與評(píng)估對(duì)
3、象的同一基本特征進(jìn)行比較而判斷評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。其計(jì)算公式為：評(píng)估對(duì)象價(jià)值＝參照物成交價(jià)格×（評(píng)估對(duì)象Ａ特征÷參照物Ａ特征）2類比調(diào)整法該方法并不要求參照物與評(píng)估對(duì)象必須一樣或者基本一樣。只要參照物與評(píng)估對(duì)象在大的方面基本相同或相似，該方法通過(guò)對(duì)比分析調(diào)整參照物與評(píng)估對(duì)象之間的差異，在參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整估算評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net功能價(jià)值法是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象之間的功能差異進(jìn)行調(diào)整來(lái)估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。其計(jì)算公式為：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×(評(píng)估對(duì)
4、象生產(chǎn)能力÷參照物生產(chǎn)能力)當(dāng)然，功能價(jià)值法不僅僅表現(xiàn)為資產(chǎn)的生產(chǎn)能力這一項(xiàng)指標(biāo)上，它還可以通過(guò)對(duì)參照物與評(píng)估對(duì)象的其他功能指標(biāo)的對(duì)比，利用參照物成交價(jià)格推算出評(píng)估對(duì)象價(jià)值。市場(chǎng)售價(jià)類比法是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象在功能、市場(chǎng)條件和銷(xiāo)售時(shí)間等方面的差異，通過(guò)對(duì)比分析和量化差異，調(diào)整估算出評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法，其計(jì)算公式為：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物售價(jià)＋功能差異值＋時(shí)間差異值＋……+交易情況差異值資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物售價(jià)×功能差異修正系數(shù)×……×?xí)r間差異修正系數(shù)市場(chǎng)法1、市場(chǎng)售價(jià)類比法2、功能價(jià)值法在具體操作過(guò)程中，直接比
5、較法和類比調(diào)整法具體表現(xiàn)為以下七種技術(shù)方法：汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net成新率價(jià)格方法是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象新舊程度上的差異，通過(guò)成新率調(diào)整估算出評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。其計(jì)算公式為：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝參照物成交價(jià)格×（評(píng)估對(duì)象成新率÷參照物成新率）其中：資產(chǎn)的成新率＝資產(chǎn)的尚可使用年限÷（資產(chǎn)的已使用年限＋資產(chǎn)的尚可使用年限）此方法一般只運(yùn)用于評(píng)估對(duì)象與參照物之間僅有成新程度差異的情況。當(dāng)然此方法略加改造也可以作為評(píng)估對(duì)象與參照物成新程度差異調(diào)整率和差異調(diào)整值的方法。是以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參
6、照物的成交時(shí)間與評(píng)估對(duì)象的評(píng)估基準(zhǔn)日之間的時(shí)間間隔對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響，利用價(jià)格指數(shù)調(diào)整估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。其計(jì)算公式：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝參照物成交價(jià)格×物價(jià)變動(dòng)指數(shù)此方法一般只運(yùn)用于評(píng)估對(duì)象與參照物之間僅有時(shí)間因素存在差異的情況。當(dāng)然，此方法稍做調(diào)整即可作為市場(chǎng)售價(jià)類比方法中估測(cè)時(shí)間差異系數(shù)或時(shí)間差異值的方法。市場(chǎng)法3、價(jià)格指數(shù)法4、成新率價(jià)格法在具體操作過(guò)程中，直接比較法和類比調(diào)整法具體表現(xiàn)為以下七種技術(shù)方法：汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net成本市價(jià)方法是以評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ)，利用參照物的成本市價(jià)比率來(lái)估算評(píng)
7、估對(duì)象價(jià)值的方法。用數(shù)學(xué)式表達(dá)：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝評(píng)估對(duì)象現(xiàn)行合理成本×（參照物成交價(jià)格÷參照物現(xiàn)行合理成本）市價(jià)折扣方法是以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮到評(píng)估對(duì)象在銷(xiāo)售條件、銷(xiāo)售時(shí)限等方面的不利因素，憑評(píng)估人員的經(jīng)驗(yàn)或有關(guān)部門(mén)的規(guī)定，設(shè)定一個(gè)價(jià)格折扣率來(lái)估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。用數(shù)學(xué)式表達(dá)：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝參照物成交價(jià)格×（1－價(jià)格折扣率）此方法一般只適用于評(píng)估對(duì)象與參照物之間僅存在交易條件方面差異的情況。市場(chǎng)法5、市價(jià)折扣法6、成本市價(jià)法在具體操作過(guò)程中，直接比較法和類比調(diào)整法具體表現(xiàn)為以下七種技術(shù)方法：汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@
8、163.net市盈率乘數(shù)方法是以參照物的市盈率作為乘數(shù)（倍數(shù)），以此乘數(shù)與評(píng)估對(duì)象的收益額相乘估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。用數(shù)學(xué)式表達(dá)：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝評(píng)估對(duì)象收益額×參照物市盈率市場(chǎng)法7、市盈率乘數(shù)法在具體操作
