房地產(chǎn)評(píng)估案例市場法

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房地產(chǎn)估價(jià)案例分析 一、市場比較法一**大廈辦公用房1.房地產(chǎn)位置狀況本次評(píng)估的對象為**銀行總行位于**市**新區(qū)***路**號(hào)的辦公樓。該樓建筑面積69,720.566平方米，土地面積為1930平方米，地處新區(qū)中心區(qū)域。2.房地產(chǎn)的權(quán)利狀況委估房地產(chǎn)“房地產(chǎn)權(quán)證”尚在辦理之中，估價(jià)對象土地使用權(quán)類型為出讓，“土地轉(zhuǎn)讓合同”載明土地規(guī)劃用途為金融辦公綜合樓；土地使用權(quán)面積為9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物屬**銀行所有，鋼混結(jié)構(gòu)；估價(jià)對象為北幢全幢，地上共55層，地下4層，委估建筑面積為69,720.566平方米。3.房地產(chǎn)概況委估房地產(chǎn)座落于**市**新區(qū)***路**號(hào)；地處金融區(qū)內(nèi)，估價(jià)對象為北幢全幢，地上共55層，地下4層，建筑面積為69,720.566平方米。該建筑物為**銀行總行新建成的辦公樓。其中地上辦公樓61,276.486平方米，地下為車庫，建筑面積8444.08平方米（車位116個(gè)）。該樓為鋼混結(jié)構(gòu)，地上共55層，地下4層，建筑面積為69,720.566平方米。建筑物外墻為全玻璃幕墻，內(nèi)有進(jìn)口高速電梯11部，觀光電梯4部，貨梯1部。進(jìn)口中央空調(diào)和消防報(bào)警、自動(dòng)噴淋、監(jiān)視系統(tǒng)。內(nèi)設(shè)寬帶網(wǎng)絡(luò)，電話光纜接入，雙回路供電，自備發(fā)電機(jī)，辦公樓和公共部位精裝修，墻面為大理石，地面為進(jìn)口花崗石（辦公室及會(huì)議室為木地板，衛(wèi)生間、廚房為防滑地板磚），大堂挑空二層，建筑物墻面及地面，保養(yǎng)情況較好。照明為日光燈燈艙；進(jìn)口衛(wèi)生潔具設(shè)施齊。該大廈緊鄰**廣場，有一定的商業(yè)氛圍，周圍路網(wǎng)發(fā)達(dá)、交通便利。4.評(píng)定估算（1）地上建筑物部分用市場比較法評(píng)估。 A.比較實(shí)例選擇：通過市場調(diào)查，根據(jù)替代原則，按用途相同、土地級(jí)別相同地區(qū)、價(jià)格類型相同等特點(diǎn)篩選案例。交易實(shí)例調(diào)查情況表實(shí)例項(xiàng)目名稱地址標(biāo)價(jià)A新**國際大廈**南路360號(hào)$2,800B**聯(lián)合大廈**東路139號(hào)$2,800C**證券大廈**南路528號(hào)$3,000B.比較因素條件表比較因素條件表物業(yè)名稱因素情況]待估對象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C名稱**銀彳j大廈新**國際大廈**聯(lián)合大廈**證券大廈坐落位置***路**號(hào)**南路360號(hào)**東路139號(hào)**南路528號(hào)所處地區(qū)**新區(qū)金融區(qū)**新區(qū)金融區(qū)**新區(qū)金融區(qū)**新區(qū)金融區(qū)建筑用途辦公樓辦公樓辦公樓辦公樓單價(jià)待估22,48022,48024,090交易日期2015年6月30日2015年8月2015年7月2015年7月區(qū)域因素商業(yè)繁華度繁華，金融業(yè)聚集區(qū)繁華,金融業(yè)聚集區(qū)繁華，金融業(yè)聚集區(qū)繁華，金融業(yè)聚集區(qū)交通條件有地鐵和多條公交線路有地鐵和多條公交線路有地鐵和多條公交線路有地鐵和多條公交線路公共服務(wù)設(shè)施金融區(qū)內(nèi)，公共服務(wù)設(shè)施齊全。金融區(qū)內(nèi)，公共服務(wù)設(shè)施齊全。金融區(qū)內(nèi)，公共服務(wù)設(shè)施齊全。金融區(qū)內(nèi)，公共服務(wù)設(shè)施齊全。自然條件優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)社會(huì)環(huán)境優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)地區(qū)性不動(dòng)產(chǎn)銷售狀況優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)環(huán)境衛(wèi)生及景觀好好好好巾政設(shè)施七通一平七通一平七通一平七通一平個(gè)別因素建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混部位整幢整幢整幢整幢裝飾裝修情況外墻全玻璃幕墻，內(nèi)裝修到公共部位。辦公房內(nèi)為輕鋼龍骨吊頂，木地板，輕質(zhì)隔斷。外墻花崗巖，坡璃幕墻，內(nèi)裝修到公共部位。辦公房內(nèi)為毛坯外墻花崗巖，坡璃幕墻，內(nèi)裝修到公共部位。辦公房內(nèi)為毛坯。外墻全玻璃幕墻，內(nèi)裝修到公共部位。辦公房內(nèi)為輕鋼龍骨吊頂，木地板，輕質(zhì)隔斷 物業(yè)名稱待估對象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C因素情況]設(shè)施狀況進(jìn)口電梯，中央空調(diào)，消防報(bào)警、自動(dòng)噴淋，水電到位，電話進(jìn)戶。進(jìn)口電梯，中央空調(diào)，消防報(bào)警、自動(dòng)噴淋，水電到位，電話進(jìn)戶。進(jìn)口電梯，中央空調(diào)，消防報(bào)警、自動(dòng)噴淋，水電到位，電話進(jìn)戶。進(jìn)口電梯，中央空調(diào)，消防報(bào)警、自動(dòng)噴淋，水電到位，電話進(jìn)戶。平囿布局好好好好臨路狀況一面臨主干道。一面臨主干道。一面臨主干道。一面臨主干道。物業(yè)管理好好好好C.交易情況修正評(píng)估比較對象表實(shí)例項(xiàng)目名稱地址標(biāo)價(jià)價(jià)格修正后A新**國際大廈]**南路360號(hào)$2,800￥22,480B**聯(lián)合大廈**東路139號(hào)$2,800￥22,480C**證券大廈**南路528號(hào)$3,000￥24,090因可比實(shí)例都是美元標(biāo)價(jià)，按1美元=8.03元人民幣換算。因可比實(shí)例都是中介開價(jià)，根據(jù)**市現(xiàn)行房地產(chǎn)市場情況，修正系數(shù)取1.03D.交易時(shí)間修正因可比實(shí)例成交日期距評(píng)估基準(zhǔn)日很近，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場價(jià)格比較穩(wěn)定，因此修正系數(shù)1.00。E.因素修正（詳見下表）比較因素修正表物業(yè)名稱待估物業(yè)實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三比較因素**銀行大廈新**國際大廈**聯(lián)合大廈證券大廈狀況描述分值狀況描述分值狀況描述分值狀況描述分值交易單價(jià)（元/平米）待估224802248024090座落位置**中路188號(hào)**南路360號(hào)**東路139號(hào)**南路528號(hào)交易日期2004.6.301002004.81002004.71002004.7100區(qū)區(qū)域繁華程度繁華100繁華100繁華100繁華100域距城市主要商服近100近100近100近100因中心距離素道路狀況優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100 物業(yè)名稱待估物業(yè)實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三比較因素**銀行大廈新**國際大廈**聯(lián)合大廈證券大廈狀況描述分值狀況描述分值狀況描述分值狀況描述分值交通便捷度優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100交通受制情況無100無100無100無100距車站港口的距離近100近100近100近100城市基礎(chǔ)設(shè)施七通一平100七通一平100七通一平100七通一平100社會(huì)公共服務(wù)設(shè)施齊全100齊全100齊全100齊全100社會(huì)人文環(huán)境條件優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100環(huán)境質(zhì)量優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100自然環(huán)境條件優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100景觀優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100城市規(guī)劃限制相似100相似100相似100相似100不動(dòng)產(chǎn)銷售狀況優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100區(qū)域因素小計(jì)1111個(gè)別因素臨街狀況優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100建筑面積大100大100大100大100層（Wj3.8m1003.8m1003.8m1003.8m100內(nèi)部結(jié)構(gòu)的合理性F100T100T100F100物業(yè)朝向、層數(shù)較好100好102較好100較好100建筑結(jié)構(gòu)鋼混100鋼混100鋼混100鋼101日照、通風(fēng)程度相似100相似100相似100相似100裝修狀況高檔裝修100外裝修高檔，內(nèi)裝修毛坯96外裝修高檔，內(nèi)裝修毛坯96高檔裝修100設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)及狀況高100高100高100高100新舊程度新100新100新100新100物業(yè)管理好100好100好100好100綠化環(huán)保程度F100100T100F100特別因素100100100100個(gè)別因素小計(jì)11.02041.04170.9901比準(zhǔn)價(jià)格（單價(jià)）23400（取整）229392341723852評(píng)估彳^格（總價(jià)）1,444,286,755.00可比實(shí)例價(jià)格修正和調(diào)整表可比實(shí)例1可比實(shí)例2可比實(shí)例3成交價(jià)格（兀/平方 米） 224802248024090成交日期2004.82004.72004.7交易情況111區(qū)位因素111個(gè)別因素1.02041.04170.9901經(jīng)過上述各種修正后，評(píng)估比準(zhǔn)價(jià)格如下：估價(jià)對象比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格X交易情況修正系數(shù)X交易日期修正系數(shù)X區(qū)域因素修正系數(shù)X個(gè)別因素修正系數(shù)A=22480*1*1*1*1.0204=22939（元/平方米）B=22480*1*1*1*1.0417=23417（元/平方米）C=24090*1*1*1*0.9901=23852（元/平方米）取三者的算術(shù)平均值作為評(píng)估單價(jià)（比準(zhǔn)價(jià)格），即：地上建筑物評(píng)估單價(jià)=（22939+23417+23852/3=23400（元/平方米）（取整） （注：專業(yè)文檔是經(jīng)驗(yàn)性極強(qiáng)的領(lǐng)域，無法思考和涵蓋全面，素材和資料部分來自網(wǎng)絡(luò)，供參考?？蓮?fù)制、編制，期待你的好評(píng)與關(guān)注）