大型國企存量土地的盤活利用與操作路徑

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1、易居VISION大型國企存量土地的盤活利用與操作路徑-1-商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新研究交流熱線021-608688202011年8月第1期易居VISION大型國企存量土地的盤活利用與操作路徑大型國企存量土地的盤活利用與操作路徑上海易居房地產(chǎn)研究院企業(yè)戰(zhàn)略系列專題研究對于大型國企而言，伴隨多次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，大量土地因為不再用作生產(chǎn)用地而被釋放出來。同時，隨著土地資源日漸稀缺，土地價值日益凸顯，國企與其和蕓蕓眾生的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地市場上廝殺，遠(yuǎn)不如“以退為進(jìn)”，積極盤活存量土地資產(chǎn)，提高存量土地利用效率，提升企業(yè)效益。因此，加強(qiáng)存量土地資產(chǎn)管理，實現(xiàn)對存量土地資產(chǎn)的合理經(jīng)營，避免土地資產(chǎn)的大量閑

2、臵和浪費(fèi)，成為大型國企提高其資產(chǎn)運(yùn)營效益的有效途徑。深入研究盤活土地存量資產(chǎn)的方法和路徑，不僅是大型國企轉(zhuǎn)制改革、優(yōu)化升級的必經(jīng)之路和題中之義，也推動了土地資源的集約利用。由我領(lǐng)銜，聯(lián)合幾家大型國企，成立了專門的課題組，對大型國企存量土地的盤活利用和操作路徑進(jìn)行了系統(tǒng)的研究。本文截取其中一部分，集中分析了三種盤活利用存量土地的操作路徑。一是轉(zhuǎn)讓、出租與拍賣；二是開發(fā)新物業(yè)，包括新建與企業(yè)相關(guān)的配套設(shè)施、開發(fā)商品房或保障性住房；三是重新改造老廠房，如改建成經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店或量販?zhǔn)劫徫飶V場、開發(fā)成文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，等等。周建成博士易居研究院企業(yè)研究中心首席研究員、總經(jīng)理上海市經(jīng)濟(jì)學(xué)會城建專

3、業(yè)委員會秘書長-1-企業(yè)戰(zhàn)略研究交流熱線021-608688202011年8月第1期易居VISION大型國企存量土地的盤活利用與操作路徑隨著土地資源日益稀缺，土地價值日漸凸顯，土地已經(jīng)成為一種重要資產(chǎn)。本報告對多家大型國企盤活利用存量土地的經(jīng)驗進(jìn)行了分析與研究，總結(jié)得出大型國企土地資產(chǎn)的經(jīng)營活動與方式，以及存量土地盤活利用的操作路徑，并對相關(guān)案例進(jìn)行了解讀。大型國企土地資產(chǎn)的經(jīng)營活動與方式PART1一般而言，根據(jù)資產(chǎn)經(jīng)營活動場所的不同，可將土地資產(chǎn)經(jīng)營分為三類：企業(yè)內(nèi)部的土地資產(chǎn)經(jīng)營、資本市場的土地資產(chǎn)經(jīng)營和產(chǎn)權(quán)市場的土地資產(chǎn)經(jīng)營。關(guān)于這三類土地資產(chǎn)經(jīng)營，不僅包括對生產(chǎn)型用地進(jìn)行合理

4、安排、充分利用，也包括對閑臵存量土地實行高效盤活、有效開發(fā)，尤其是對一些大型國企而言，由于多次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，很多土地不再用作生產(chǎn)用地而被釋放出來，因此，大型國企在開展土地資產(chǎn)經(jīng)營過程中，更要注意閑臵土地資產(chǎn)的盤活。圖1：土地資產(chǎn)經(jīng)營的三種類型一、企業(yè)內(nèi)部的土地資產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)內(nèi)部的土地資產(chǎn)經(jīng)營，是通過對企業(yè)內(nèi)部土地資產(chǎn)利用狀況的調(diào)整，提高土地資產(chǎn)的利用效率，充分挖掘并提升土地資產(chǎn)的價值，減少土地相關(guān)成本費(fèi)用，以提高企業(yè)贏利水平或者企業(yè)價值的活動。企業(yè)內(nèi)部的土地資產(chǎn)經(jīng)營，是企業(yè)開展土地資產(chǎn)經(jīng)營的一個重要方面。對于一些大型國企而言，由于取得土地成本相對較低，有時往往并不注重這一方面，但隨著土

5、地資源戰(zhàn)略性地位不斷得到-2-企業(yè)戰(zhàn)略研究交流熱線021-608688202011年8月第1期易居VISION大型國企存量土地的盤活利用與操作路徑凸顯，在企業(yè)內(nèi)部優(yōu)化、強(qiáng)化利用土地資產(chǎn)已經(jīng)成為越來越多企業(yè)的共識。提高土地資產(chǎn)的利用強(qiáng)度提高土地資產(chǎn)利用強(qiáng)度，是在不影響生態(tài)環(huán)境情況下，盡可能提高土地建筑容積率，最大限度提高土地資產(chǎn)利用強(qiáng)度。企業(yè)應(yīng)該在充分調(diào)查客流量、消費(fèi)習(xí)慣、交通狀況、環(huán)境影響、城市規(guī)劃、資金籌措和建筑技術(shù)等因素的情況下，通過技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析與評價，合理確定商業(yè)用地土地資產(chǎn)的開發(fā)利用強(qiáng)度；對于工業(yè)用地，也要根據(jù)產(chǎn)品生產(chǎn)的特點(diǎn)，建設(shè)生產(chǎn)廠房與配套服務(wù)用房，盡量節(jié)約土地。提高土地

6、資產(chǎn)的利用效率提高土地資產(chǎn)的利用效率，要求對利用中的土地資產(chǎn)及其附屬建筑物，考察其空間布局分配、組織聯(lián)系便捷程度及利用效率，根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的合理流程，實現(xiàn)土地資產(chǎn)在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程或者環(huán)節(jié)上的合理分配，減少土地資產(chǎn)的冗余利用，增加生產(chǎn)經(jīng)營的流暢程度，最大限度減少土地資產(chǎn)的占用以及與土地位臵相關(guān)的運(yùn)輸儲藏周轉(zhuǎn)等成本費(fèi)用。企業(yè)應(yīng)根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營的成本與利潤分析，結(jié)合企業(yè)土地資產(chǎn)價值的變化情況，實行企業(yè)內(nèi)部土地資產(chǎn)的臵換，將企業(yè)盈利水平高的生產(chǎn)經(jīng)營部門或者管理部門臵換到土地資產(chǎn)成本攤銷高的地方，甚至實行企業(yè)內(nèi)部的“退二進(jìn)三”，即將好的地段用作企業(yè)開發(fā)第三產(chǎn)業(yè)，而將產(chǎn)品生產(chǎn)轉(zhuǎn)移到土地資產(chǎn)價值低

7、的地區(qū)。延長土地資產(chǎn)的生命周期密切關(guān)注土地資產(chǎn)的使用年限，對土地的附屬建筑物加強(qiáng)維護(hù)保養(yǎng)，并隨著企業(yè)技術(shù)水平提高以及生產(chǎn)轉(zhuǎn)型等原因所導(dǎo)致的生產(chǎn)經(jīng)營方式的變化，積極改變建筑物內(nèi)部的空間布局及其組織聯(lián)絡(luò)，使建筑物一直處于良好的工作狀態(tài)之中，以延長其經(jīng)濟(jì)壽命周期。二、資本市場中的土地資產(chǎn)經(jīng)營資本市場通常是指一年期以上各種資金交易關(guān)系的總和。根據(jù)金融工具的流動性，資本市場可以分為證券市場和信貸市場。資本市場中的土地資產(chǎn)經(jīng)營也就是以土地資產(chǎn)為載體在資本市場開展的各種